Легальные определения жилого помещения и его видов должны адекватно и полно отражать сущность и специфику определяемых явлений, указывать на их существенные родовые и все присущие им видовые признаки. Решение данного вопроса имеет большое практическое значение, в частности, при использовании нормативов и цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги[1], оформлении регистрации по месту жительства, определении налоговой ставки, в спорах об определении порядка пользования жилым помещением[2] и т.п. Более того, терминологическая непоследовательность и изобилие синонимов в нормативных правовых актах, отсутствие четкого понимания родовидовых связей между правовыми явлениями существенно снижают качество законодательства, могут служить причиной правовой неопределенности и косвенно указывать на наличие базовых дефектов нормативно-правового регулирования.
Содержание дефиниции «жилое помещение» в гражданском и жилищном законодательстве. Применительно к жилому помещению родовым является понятие «помещение», которое определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) как «обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях»[3] (п. 1 ст. 141.4). Понятие помещения также содержится в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений, который определяет его как «часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями» (п. 14 ст. 2)[4].
Исходя из указанных выше определений, родовыми признаками жилого помещениями являются: 1) обособленность; 2) ограниченность строительными конструкциями; 3) часть (объема) здания или сооружения; 4) пригодность для определенных целей; 5) наличие определенного назначения; 5) «часть <…>, подходящая для использования в соответствующих целях».
ГК РФ в части определения правового режима жилых помещений отдает приоритет Жилищному кодексу Российской Федерации (далее – ЖК РФ), где под жилым помещением признается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»[5] (ч. 2 ст. 15). Пункт 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (далее – Постановление № 47), определяет жилое помещение как «изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания»[6].
Итак, в жилищном законодательстве закреплены следующие признаки жилого помещения: 1) изолированность; 2) недвижимость, то есть прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта; 3) пригодность для постоянного проживания граждан[7]; 4) предназначенность для проживания граждан.
Предпримем попытку изложить названные ранее признаки в порядке их родовидовой подчиненности: 1) недвижимость[8]; 2) часть здания или сооружения; 3) обособленность; 4) ограниченность строительными конструкциями; 5) наличие определенного назначения; 6) «часть <…>, подходящая для использования в соответствующих целях»; 7) изолированность[9]; 8) пригодность для постоянного проживания граждан; 9) предназначенность для постоянного проживания граждан.
Изолированность и обособленность как признаки жилого помещения. Нельзя не отметить разный подход законодателя к выделению признаков изолированности и обособленности жилого помещения в ГК РФ и ЖК РФ. При этом в жилищном законодательстве признак обособленности встречается только применительно к определению квартиры в части указания на ее структурную обособленность от иных помещений в многоквартирном доме; применительно же к иным видам жилого помещения о нем не упоминается. Как отмечает Е. В. Басос, законодатель, закрепляя требование изолированности, «не придерживается его безусловно и одновременно с ним в качестве тождественного использует <…> термин «обособленность», понятие которого опять не приводит» [1]. Возникает закономерный вопрос, что означают указанные признаки, имеют ли они самостоятельное правовое значение или используются законодателем в качестве тождественных?
В литературе по данному вопросу встречаются разные подходы. Так, большинство ученых в качестве признака жилого помещения называют только признак изолированности, а обособленность упоминают, вторя за законодателем, лишь применительно к квартире [5, c. 10; 13; 15]. П. В. Макеев полагает, «что «изолированное» помещение и «структурно обособленное» помещение тождественны» [11, с. 3069]. А.В. Халдеев в своей работе раскрывает только признак изолированности, определяя его, однако, как дискретность, физическую и учетную определенность и обособленность от иных объектов [18]. Напротив, авторы, чьи работы посвящены понятию нежилого помещения, достаточно скрупулёзно анализируют названные признаки и отличают их друг от друга [2, с. 177–179; 3].
Действительно, рассматриваемые признаки имеют самостоятельное значение, что подтверждается положениями иных законодательных актов и правоприменительной практикой. Согласно п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» неизолированность и необособленность жилого помещения являются основанием приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав[10], в то время как для нежилого помещения значение имеет только обособленность. В соответствии с позицией Минэкономразвития и Росреестра, помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет стены (перегородки)[11], а изолированным – если оно не используется для доступа в иное помещение и имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений[12].
Аналогичного подхода придерживаются суды[13]. Приведем пример. Суд, признавая отказ в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома незаконным, указал, что часть дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной. Установлено, что ранее жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А. В последующем право долевой собственности прекращено, Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации. Суд исходил из того, что блок в доме является самостоятельным объектом, обособлен от другого стеной без проёмов[14].
Важно отметить, что данные признаки являются объективными и определяются физическими (техническими) параметрами помещения, к примеру, наличием стен (перегородок), их материалом[15], высотой, функциональным назначением, наличием или отсутствием проёмов (дверей), а не обстоятельствами, зависящими от усмотрения участников правоотношений.
В связи с этим примечательным видится следующий казус. Семья С. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании комнаты № 2 в коммунальной квартире изолированной и обязании заключить договор социального найма в связи с ее освобождением иными гражданами. Установлено, что ранее (в 1956 году) прежним собственником здания (Московским нефтемасловым заводом) проведена перепланировка помещений, в ходе которой дверной проем между смежными комнатами был заделан, что подтверждается экспликацией помещений и иными документами. На момент перехода права собственности на здание к городу в 1996 году комнаты № 2 и № 3 уже конструктивно представляли собой изолированные жилые помещения и, более того, неоднократно предоставлялись ответчиком по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям, что свидетельствует о признании им данного факта. При указанных обстоятельствах ссылка последнего на незаконность проведенной перепланировки как основание для отказа признать комнату изолированной признана судами несостоятельной[16].
Таким образом, признак обособленности является родовым для категории «жилое помещение» и понимается как ограниченность помещения от остального пространства. От него следует отличать изолированность как видовой признак жилого помещения, его функциональную характеристику, предполагающую самостоятельность помещения, наличие самостоятельного входа и выхода.
Пригодность для постоянного проживания граждан. При рассмотрении легально закрепленных признаков жилого помещения обоснованно возникает вопрос о соотношении таких признаков как пригодность, наличие определенного назначения, предназначенность и «часть <…>, подходящая для использования в соответствующих целях». Справедливо отмечается, что «употребление в тексте нормативных актов синонимов при обозначении одних и тех же понятий недопустимо, это нарушает не только единство терминологического аппарата, но и заставляет <…> искать за ними различный смысл и в некоторых случаях даже успешно его находить» [8, c. 86].
Думается, что помещение, «пригодное для постоянного проживания граждан», всегда является «подходящим для использования в соответствующих целях» и наоборот. Согласно толковому словарю, подходящий – это «соответствующий чему-нибудь, такой, какой нужно, приемлемый», при этом данное слово является разговорным[17]. С учетом сказанного, думается, данный признак может быть исключен из легальной дефиниции без ущерба ее смысловому содержанию.
Несколько сложнее обстоит дело с соотношением критериев «пригодности» и «предназначенности» жилого помещения для постоянного проживания. Если признак пригодности раскрывается в ЖК РФ как соответствие помещения «установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства»[18], то легального определения предназначенности не имеется.
В доктрине высказано множество точек зрения по данному вопросу. К примеру, П. В. Макеев полагает, что «предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является признаком жилого помещения и должна быть отражена в его определении» [10, c. 44, 47]. И. Д. Кузьминой предназначенность рассматривается как «изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан» [9].
Напротив, А. В. Халдеев считает, что признак предназначенности для проживания граждан поглощается критерием пригодности. Предназначенность автор рассматривает как «объективное функциональное свойство жилых помещений» [18, с. 114], его соответствие требованиям, обычно достаточным для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных условиях. А. В. Халдеев приводит в пример помещение, отвечающее требованию предназначенности, однако не являющегося пригодным в связи с превышением допустимого воздействия шума, вибрации или электромагнитного облучения [18, с. 115]. Иными словами, предназначенность это один из элементов пригодности помещения, соответственно, непредназначенное для проживания граждан помещение не может являться пригодным. К примеру, судом признан законным отказ уполномоченного органа в признании садового дома жилым в связи с его расположением на землях сельскохозяйственного назначения (непредназначенность), несмотря на наличие заключения о соответствии объекта установленным техническим требованиям[19].
Говоря о пригодности как о признаке жилого помещения, нельзя не обратить внимание на определение жилого помещения, данное законодателем применительно к договору коммерческого найма. Так, исходя из положений ст. ст. 671, 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения является «изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)».
Во-первых, отдельное указание на признак изолированности представляется излишним, поскольку он присущ любому жилому помещению.
Во-вторых, встает вопрос о необходимости и обоснованности отдельного указания на «пригодность» жилья. Исходя из ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение всегда является пригодным для постоянного проживания граждан, однако Постановление № 47 предусматривает процедуру признания жилых помещений непригодными и содержит соответствующий термин – «жилое помещение, непригодное для проживания». Резонно возникает вопрос, как соотносится данное понятие с п. 1 ст. 141.4 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ? Представляется, что всякое жилое помещение является пригодным, а в случае признания его непригодным оно утрачивает свой статус, приобретая особый правой режим «непригодного для проживания жилого помещения». Термин «жилое помещение» здесь используется условно, является по существу указанием на его предшествующий, утраченный статус. Такое юридико-техническое решение, на наш взгляд, обоснованно, поскольку исключение из данной формулировки слова «жилое» могло бы привести к смешению терминов «нежилое помещение» и «помещение, непригодное для проживания».
В свете таких рассуждений вполне логично заключить, что непригодное для проживания жилое помещение не может выступать объектом правоотношений по пользованию и владению им, однако данный вывод в некоторой степени расходится со следующими предписаниями. Так, согласно п. 3 ст. 687 ГК РФ, «договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре <…> если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния». Пункт 50 Постановления № 47 гласит, что «договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке». Таким образом, если сторон устраивает текущее положение, то договор продолжает действовать, а его предметом будет являться не жилое помещение как таковое, а бывшее жилое, признанное непригодным.
Указанное положение представляется противоречащим положениям п. 1 ст 141.4, ст. ст. 671, 673 ГК РФ, ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, а сохранение договора найма в отношении непригодного жилья может создавать угрозу жизни и здоровью нанимателей и иных лиц, препятствовать процедуре расселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда и т.п. Думается, признание жилого помещения непригодным, и (или) многоквартирного дома, в котором оно находится, аварийным, должно являться основанием для прекращения договора найма. Безусловно, такие объекты не могут быть полностью исключены из гражданского оборота, в отношении них продолжают действовать, к примеру, договоры управления и оказания коммунальных услуг, однако отношения по пользованию ими для постоянного проживания должны прекращаться. Следует отметить, что, учитывая особую социальную направленность жилищного законодательства, ст. 85 ЖК РФ предусматривает на этот случай иное регулирование применительно к договору социального найма, делая выбор в пользу императивного метода. Сказано, что «граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания». Впрочем, надо сказать, что суды зачастую не придают должного внимания указанным выше формулировкам условного наклонения «могут быть» / «может быть», указывая, что непригодное помещение вообще не может быть предметом договора коммерческого найма[20].
Возвращаясь к рассмотрению такого признака жилого помещения как «пригодность для постоянного проживания граждан», обратим внимание на еще два момента. Во-первых, поскольку жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан, то оно может являться только частью здания, но не сооружения. Так, сооружение понимается как «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, <…> предназначенную для выполнения производственных процессов <…>, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов». Во-вторых, жилыми не могут признаваться гостиницы, понимаемые как «средство размещения» граждан и их временного нахождения[21].
Резюмируя изложенное, отметим, что пригодность для постоянного проживания граждан является видовым признаком жилого помещения, понимаемым как соответствие установленным требованиям. Такие законодательно закрепленные признаки как наличие определенного назначения, предназначенность, «чаcть <…>, подходящая для использования в соответствующих целях» не носят самостоятельного характера, синонимичны термину «пригодность» или поглощаются им. Необходимым видится внесение изменений в ГК РФ и Постановление № 47 в части императивного указания на прекращение договора найма жилого помещения в случае признания последнего непригодным для проживания.
Виды жилых помещений. В ходе анализа понятий конкретных видов жилых помещений приходиться также констатировать терминологическую разноголосицу, дублирование уже указанных в общих дефинициях «помещение» и «жилое помещение» родовых признаков и, напротив, упущение видовых, ранее не упомянутых.
Так, жилым домом признается «индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании» (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Во-первых, в литературе уже не раз обращалось внимание на дефектность данного термина в части указания на наличие в доме нескольких комнат.
Во-вторых, не ясна цель указания законодателя на индивидуальную определенность жилого дома, ведь коль скоро жилой дом – вид помещения / здания, а все помещения и здания являются недвижимым имуществом, то и ему, безусловно, присущ данный признак. Индивидуально-определенный статус недвижимого имущества обеспечивают как его естественные (пространственно-географические признаки, вытекающие из его стационарности), так и привнесенные индивидуализирующие свойства (кадастровый номер) [19, c. 37–38].
В-третьих, буквальное прочтение п. 1 ст. 141.4 ГК РФ не позволяет считать жилой дом видом жилых помещений, поскольку жилой дом является зданием, а не его частью.
Для преодоления указанного недостатка, «с учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков», А. В. Халдеев полагает возможным введение «в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории» [18, с. 107]. В качестве таковой автор предлагает использовать термин «объект недвижимости» [Там же, с. 108], признавая жилое помещение изолированным объектом недвижимого имущества, признанным пригодным для постоянного проживания, а его видами – жилые помещения и жилое здание (дом) соответственно. Ученый отмечает, что «при таком определении внутренние противоречия в системе объектов жилищных прав исчезают, а жилое помещение сохраняет функции родовой категории» [18, с. 107]. Признавая рациональность данного подхода, нельзя не указать и его недостаток, – вместо поиска и формулирования видового признака жилого помещения мы обращаемся к признаку родовому, свойственному ряду иных явлений, так, скажем, объектом недвижимости может выступать памятник, мост, архитектурная форма в виде куба и т.п., а жилье как особый объект есть некое «полезное» трехмерное пространство.
Для решения данного противоречия видится более уместным определять помещение как обособленные сооружение или здание либо их обособленные части, что позволит признать жилой дом видом жилого помещения и распространить на него соответствующий правовой режим.
Квартирой признается «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Во-первых, появляется новый термин – структурная обособленность, который, судя по всему, не имеет отличий от признака обособленности как такового.
Во-вторых, согласно данному определению, квартира должна иметь прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, однако это не учитывает особенности правового статуса домов блокированной застройки. Как справедливо указывают С. И. Суслова и К. В. Диковенко, поскольку сегодня законодательно особый статус блокированной застройки не установлен, представляется допустимым признание блокированного дома в качестве либо индивидуального дома (расположение блоков на отдельных участниках, автономия инженерных сетей и т.п.), либо многоквартирного (единый фундамент, смежные стены, единый участок и т.п.) [16]. Следует отметить, что ранее в п. 6 Постановления № 47 содержалось следующее определение многоквартирного дома: «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования». А. В. Макеев, также разделяя изложенную позицию, предлагает определять квартиру как «имеющую прямой доступ к общему имуществу» [11, с. 3069].
Термин «комната» не вызывает серьезных споров, однако удивляет допущенная законодателем тавтология: «часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). Справедливо предлагается в целях экономии нормативного материала и устранения неопределенности исключить слова «использования в качестве» [11, с. 3067], «в жилом доме или квартире».
Дискуссия возникает относительно того, что представляет собой «часть жилого дома» и «часть квартиры». П. В. Макеев полагает, что под ними подразумеваются комната или несколько комнат [11, с. 3070], однако поскольку данные термины законодатель использует для обозначения самостоятельных, отличных от иных, уже поименованных, видов жилых помещений, такая позиция представляется дискуссионной. Понимать под ними части помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд по типу кухни, санузла и т.п. также некорректно, поскольку указанные помещения не являются жилыми.
Несколько категорично на данный счет высказывается Н. В. Корнилова, полагающая, что «в юридическом плане категория «часть жилого дома» не вполне корректна <…> если по своим естественным характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права» [6]. Однако думается, что в отношении одного и того же объекта могут возникать различного рода правоотношения. Так, жилой дом может являться объектом права собственности, одна из комнат в нем – объектом договора коммерческого найма, еще одна – объектом соглашения о проживании временных жильцов, третья – договора ссуды и т.п.
Логично возникает вопрос, а допустимо ли заключение каких-либо соглашений в отношении такой части дома / квартиры, которая в смысле жилищного законодательства комнатой не является, но предназначена для проживания граждан в ней? Что представляет из себя такая часть? Смеем предположить, что речь идет о неизолированных (смежных, проходных и т.п.) комнатах.
Если обратиться по данному вопросу к доктрине, мы встретимся с различными позициями. К примеру, по мнению Л. М. Мокроусовой, «стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать внаем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение» [12]. А. П. Сергеев отмечает, что жилищные права в общежитиях и помещениях специализированного фонда могут возникать, в том числе, по поводу неизолированных помещений [4, c. 245]. Аналогичной позиции придерживается и Б. М. Гонгало, указывая на возможность возникновения «жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры – в частности, при заключении договора поднайма» [14]. Д. А. Формакидов считает, что неизолированные комнаты «не могут быть объектами вещных прав» и «выступать объектами большинства обязательственных <…> правоотношений», однако могут выступать объектами соглашений, «порождающих право пользования жилыми помещениями» [17].
И, действительно, исходя из принципа свободы договора, в частности такого его элемента как свобода выбора условий договора [7, c. 80], граждане вправе заключать соглашения о пользовании неизолированными комнатами. Однако, во-первых, у таких комнат отсутствует признак изолированности, обязательный для их признания в качестве вида жилого помещения. Во-вторых, во избежание злоупотребления данной возможностью отношения по поводу неизолированной части квартиры / дома следует допускать только в случаях, прямо указанных законом.
Выводы. Проведенный анализ положений гражданского и жилищного законодательства в части легального определения жилого помещения и его видов позволяет констатировать изобилие синонимов, отсутствие системности и согласованности правовых предписаний между собой, непрозрачности родовидовых связей между юридическими категориями. Требуется дальнейшее детальное рассмотрение данного вопроса и корректировка действующего нормативно-правового регулирования.
С учетом сказанного, позволим себе предложить следующие формулировки рассмотренных нами легальных дефиниций:
«Статья 141.4 ГК РФ. Помещения как недвижимые вещи
- Помещением признается обособленные здание или сооружение, или их обособленная часть, пригодные для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей (нежилое помещение).
Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Статья 16. Виды жилых помещений
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната.
- Жилым домом признается здание, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении.
- Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан.
- В случаях, прямо указанных федеральным законом, объектами жилищных прав могут выступать неизолированные части жилого дома или квартиры».
Кроме того, полагаем, что пункты 4–5 Постановления № 47, закрепляющие определения понятий жилого помещения и его видов, должны быть приведены в строгое соответствие с ЖК РФ или исчерпываться ссылкой на жилищное законодательство.
