История развития института аренды берет свое начало с ранних времен становления российского государства: во время, когда в Псковской судной грамоте [11, с. 341] появились первые нормы, регулирующие данные отношения. Однако наибольший интерес, в том числе для ученых, представляет договор аренды, который формируется в XIX в. Он находит развитие уже после отмены крепостного права как следствие проведения земельной реформы, послужившей причиной революционных потрясений и преобразований формы земельных правоотношений в Российской империи. После проведения данных реформ договор аренды стал чаще использоваться на практике, но все же это был переходный период, в который только начала формироваться правовая конструкция договора аренды, а также его особенности и существенные условия.
Именно в данный исторический период в Российской империи происходит бурное развитие научной мысли в направлении арендных отношений.
Формирование научной доктрины в трудах дореволюционных ученых, в том числе в сфере арендных отношений, представляет значительный интерес для современной науки, так как позволяет определить особенности арендных отношений и выявить причины возникновения множества дискуссий в сфере передачи имущества во временное владение и пользование. Основной задачей настоящего исследования является выявление особенностей договора имущественного найма, существовавшего в дореволюционной России, с целью определения теоретических основ, заложенных в научных трудах дореволюционных ученых, которые впоследствии повлияли на формирование законодательства и научной мысли в СССР и Российской Федерации. Выявление особенностей арендных отношений, существовавших во второй половине XIX – начале XX веков, позволит сформировать основные направления развития арендных отношений в современной России.
Как отмечал К. П. Победоносцев, в связи с тем, что договор аренды имел существенное значение для развития хозяйственных отношений, законодатель «заботливо старался придать возникающим из него отношениям всевозможную определительность и кредитную силу» [9, с. 334]. Данный тезис подтверждает активное развитие отношений по найму имущества в Российской империи с середины XIX века и, как следствие, развитие правоприменительной и судебной практики по данному вопросу.
При этом следует обратить внимание на то, что термин «аренда» в дореволюционном законодательстве не применялся – использовались категории «имущественный наём» и «наем вещей». В научных трудах термины употреблялись как синонимы. Кроме того, Д. И. Мейер отмечал, что договор аренды имел и другие наименования: «отдача в содержание», «отдача в оброчное», «арендное», «кортомное содержание», «аренда», «прокат» [9, с. 260].
При этом дореволюционные ученые знали о различиях между институтами найма и аренды, существовавшими в западноевропейских законодательствах (в Германии при найме нанимателю предоставляется право пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, при аренде арендатор получал право пользоваться всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю плодов и доходов имуществом), но отмечали, что «нашему законодательству чуждо различие между арендой и наймом» [5].
В Своде законов Российской империи 1832 года регулированию отношений по поводу передачи помещений во владение и пользование была посвящена глава X тома «О найме и отдаче в содержание частных имуществ»[1].
В законодательстве рассматриваемого периода отсутствовало четкое закрепление понятий «договор найма имущества», «имущественный найм» либо «найм вещей» [6, с. 93–98]. Как отмечал К. П. Победоносцев, нормы, посвященные договору найма, имели «вид случайный и отрывочный». Это объяснялось «состоянием сельского хозяйства и промышленности, во многих местах первобытным, а в других – весьма неразвитым» [9, с. 339].
Эта правовая неопределенность способствовала развитию научного воззрения в области найма и, как следствие, формированию различных концепций о найме, существовавших в Российской империи.
Так, согласно позиции Д. И. Мейера, «наем имущества – это договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение» [8, с. 626].
По мнению К. П. Победоносцева, «в договоре найма уступается за известную плату пользование имуществом, личной услугой или работой, следовательно, договор этот менового свойства и уподобляется купле-продаже» [9, с. 339].
А. М. Гуляев писал, что «наем вообще есть обоюдоострый договор, по силе которого одна сторона обязуется доставить другой возможность пользоваться объектом, а другая – денежное вознаграждение за пользование [4, с. 328].
Таким образом, основываясь на понимании договора имущественного найма, которое описали дореволюционные ученые, можно увидеть, что для договора найма по Своду законов Российской империи 1832 года свойственно следующее: такой договор был двусторонне обязывающим, согласно ему имущество передавалось в пользование другой стороне на определенный срок за плату. Дореволюционные ученые в целом вывели общие признаки договора найма: срочность, платность, возвратность. При этом имущество по договору предоставлялось только в пользование. Категория владения не использовалась по отношению к правомочиям арендатора по договору, так как, согласно действующему в дореволюционной России законодательству, владение часто приравнивалось к категории собственности. По мнению Г. Ф. Шершеневича, владение – не право, а факт, так как право владения, о котором сказано в Своде Законов, не самостоятельно и является не субъективным правом, а правомочием, входящим в состав какого-либо субъективного права.
Как отмечал К. П. Победоносцев, существенным условием (существенной принадлежностью) такого договора является срок и наемная плата, все иные условия договора зависели непосредственно от воли сторон и могли ими формулироваться самостоятельно [9, с. 339]. Г.Ф. Шершеневич считал, что существенным условием договора имущественного найма также является предмет договора [13, с. 506], а Д. И. Мейер также к существенным (необходимым) условиям относил договаривающиеся стороны [8, с. 340].
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству в XIX – начале XX веках являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель либо наемщик (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности.
Срок договора был ограничен 12-ю годами (ст. 1692 Свода законов), но интересен тот факт, что такое правило появилось в законодательстве после его появления в одном частном споре [9, с. 340]. То есть практика оказывала существенное влияние на формирование законодательства в первой половине XIX века.
Установление сроков, по мнению Д. И. Мейера, играло существенное значение, так как гарантировало ограничение в пользование вещью, иначе в случае отсутствия такого ограничения у лица бы появлялось помимо права пользования право владения вещью (так фактически наем бы прикрывал собой переход права собственности на вещь) [8, с. 628–629]. Другое мнение по поводу срока договора найма имел Г. Ф. Шершеневич, который считал, что, «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд» [14, с. 161]. Впоследствии сроки передачи имущества внаем неоднократно менялись в большую сторону (в 1874 году в Ялтинском уезде было дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет), что свидетельствует о защите интересов промышленных классов, так как в период после крестьянской реформы им необходимо было активно пользоваться институтом найма имущества для создания производственной базы.
Рассматривая условия о сроке, необходимо отметить особенную позицию Д. И. Мейера по вопросу отсутствия определенного срока найма в договоре. Ученый считал, что такой договор, во-первых, нельзя признать недействительным, так как, например, он может быть засвидетельствован у нотариуса, во-вторых, такой договор нельзя признать бессрочным, так как он может быть прекращен по требованию одной из сторон. Таким образом, стороны при заключении договора найма, по мнению Г. Ф. Шершеневича и Д. И. Мейера, изначально согласовывали условие о том, что срок договора имущественного найма они согласуют впоследствии [8, с. 629]. Другой точки зрения придерживался К. П. Победоносцев, который считал, что наем без срока пользования «подходил бы к вотчинному праву» [9, с. 334].
Кроме того, как отмечал К. П. Победоносцев, судебная практика выработала определенное правило о сроке: так, наемные отношения не прекращались смертью одной из сторон отношений, права такого лица переходили к наследникам, а в случае окончания договора найма, но принятия наемной платы на следующий период наемные отношения между сторонами продолжались [9, с. 349–350].
Предметом договора найма считалась нанимаемая физическая вещь, такой позиции придерживался в том числе К. П. Победоносцев [9, с. 344]. При этом такая вещь могла быть одушевленной или неодушевленной, движимой или недвижимой.
Позиции о том, что предмет договора найма является вещью или нанимаемым имуществом, также придерживаются Д. И. Мейер [8, с. 629] и И. М. Тютрюмов [5]. При этом, когда Д. И. Мейер характеризует предмет обязательства, он указывает, что «предмет обязательства как право на чужое действие составляет всегда действие другого лица или, точнее, совершение действия другим лицом» [9, с. 475].
Г. Ф. Шершеневич считал, что предметом имущественного найма является не вещь, а непосредственно действия по передаче имущества в наем [15, с. 159].
Таким образом, в трудах дореволюционных ученых заметно противоречие в вопросах определения предмета договора имущественного найма, которое впоследствии выльется в научную дискуссию о соотношении предмета и объекта договора.
Большинство дореволюционных ученых, считавших, что предметом договора аренды является вещь или имущество, в своих работах отмечали, что передаваемая в наем вещь должна была отвечать определенным характеристикам.
Во-первых, такая вещь не должна была быть потребляемой, иначе данный договор не характеризовался бы передачей вещи в пользование, а был бы договором, по которому вещью можно было бы распоряжаться (например, хлеб, мясо и др.).
Во-вторых, вещь должна была быть индивидуальна, иначе в основе договора лежало бы отчуждение вещи, а не передача в пользование (например, по общему правилу была запрещена передача в наем денег). При получении обратно отданной в наем не индивидуально определенной вещи хозяин получал бы совершенно иную вещь, а не ту, которую изначально передавали.
В-третьих, в наем не передавались вещи, если на то были законодательные ограничения (например, церковные здания для торговых целей и пр.).
В-четвертых, нельзя было передать в наем право, если оно индивидуально и его нельзя было отделить от личности.
Иной точки зрения относительно предмета договора имущественного найма придерживался Г. Ф. Шершеневич, который считал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем. Он писал: «Ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие» [14, с. 165].
Анализируя труды дореволюционных ученых, можно увидеть, что предмет договора имущественного найма понимался более широко, чем в современном гражданском законодательстве. Подтверждение этой мысли можно найти в работе Д. И. Мейера «Русское гражданское право»: «Не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права – вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование» [7, с. 262]. То есть, по мнению Д. И. Мейера, предметом договора могло выступать не конкретное имущество, а даже имущественное право, а для самой конструкции договора найма не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом. Нанимателю необходимо было лишь иметь возможность извлекать из нанимаемого имущества для себя какую-либо выгоду.
В современной цивилистической науке продолжается дискуссия о том, совпадает ли по договору аренды зданий и сооружений предмет и объект договора. Так, например, Е. А. Суханов отождествляет предмет и объект договора аренды [3, с. 375–376], иной точки зрения придерживаются М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, которые считают, что предмет договора – это всегда действие, в данном случае направленное на передачу имущества [1, с. 434–436].
Таким образом, современная доктрина продолжает дискуссию о предмете договора аренды, которая началась еще в дореволюционный период. Автор настоящей работы придерживается позиции Г. Ф. Шершеневича, который считал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче имущества внаем [14, с. 165]. Данная точка зрения является обоснованной и отражается сущность правоотношений, позволяет разделить предмет и объект договора.
Вознаграждение по договору найма за предоставленное пользование является важным признаком договора, при отсутствии которого договор бы квалифицировался как ссуда по отношению к движимому имуществу, а к недвижимому – как дарение. Плата по договору найма, согласно трудам дореволюционных ученых, могла быть выражена в денежной форме, в оказании личных услуг (сбор урожая), в предоставлении части от собранного урожая на арендованной земле. Особенностью оплаты по договору найма, существовавшего в конце XIX – начале XX веков, было то, что плата могла быть выражена в «выстройке», то есть наниматель после того, как покидал наемную землю, оставлял владельцу все постройки, возведенные на земле. И именно владелец земли был их полноправным собственником, то есть получал в качестве наемного вознаграждения имущество, которое строилось нанимателем на его земле. Размер наемной платы и период оплаты определяли стороны самостоятельно. Как отмечал К. П. Победоносцев, предполагалась «плата за осуществленное уже исполнение, следовательно, не вперед, но по окончании срока» [9, с. 329]. То есть оплата происходила уже по факту оказанных услуг.
Договор найма мог быть заключен в словесной форме, если предметом договора являлось движимое имущество, и должен был быть заключен в письменной форме, если предметом выступало недвижимое имущество. При этом, как указывает Д. И. Мейер, при найме недвижимого имущества составлялся акт засвидетельствования, а в случаях, установленных в законе, договор совершался младшим нотариусом и утверждался старшим (например, при найме земель в Ялтинском уезде Таврической губернии сроком до 90 лет) [8, с. 633]. Таким образом, в Своде законов Российской империи 1832 года и в трудах дореволюционных ученых подчеркивается отличие в передаче в наем движимого и недвижимого имущества путем закрепления различных форм заключения договора.
Содержание договора имущественного найма состояло, по мнению Г. Ф. Шершеневича, в предоставлении вещи в пользование [13, с. 391]. При этом такое право не являлось правом собственности, а лишь предоставляло нанимателю право извлечения экономической пользы от имущества. Г. Ф. Шершеневич, сравнивая договор имущественного найма с договором купли-продажи, отмечал, что найму был не свойственен переход права собственности, а сравнивая с ссудой, приходил к выводу, что ссуда, в отличии от найма, являлась безвозмездной. Право требовать предоставления вещи в пользование было у нанимателя, но также на нем лежала и обязанность за предоставленное имущество платить наемную плату, которая определялась либо деньгами, либо известной долей плодов и произведений имущества, а также обязанность использовать имущество сообразно с его хозяйственным назначением [9, с. 329]. Как отмечал К. П. Победоносцев, на наемщике лежала обязанность заплатить за наем в полном размере, даже если он ранее оставил либо вернул имущество наймодателю [Там же, с. 329]. У хозяина имущества имелось корреспондирующее право требовать от нанимателя производства условленного платежа, при этом, как отмечал Д. И. Мейер, такое право могло быть реализовано хозяином в зависимости от условий договора либо в начале его заключения, либо периодически частями, либо по истечении срока договора, разом за все время продолжения найма [8, с. 634–635]. Также по истечении срока найма хозяин имущества был вправе требовать от нанимателя возвращения его в целости. При этом устанавливался особый порядок компенсации убытков. Так, в случае повреждения движимого имущества, хозяину компенсировалась стоимость, а само имущество оставалось у нанимателя. Как отмечал К. П. Победоносцев, такое правило «не исключает возможности поправки и починки испорченного, если вещь может быть восстановлена в прежнем виде» [9, с. 345]. В случае повреждения недвижимого имущества, недобросовестный наниматель должен был вернуть имущество и выплатить вознаграждение хозяину, которое либо могло устанавливаться по соглашению сторон, либо могла проводиться экспертиза по определению причиненного ущерба. При этом, по мнению Д. И. Мейера, «повреждение имущества, составляющее естественное последствие пользования», не вознаграждалось. То есть если ущерб причинялся в ходе износа вещи, то такой ущерб за имущество, ранее переданное в наем, не подлежал взысканию по Своду Законов Российской империи 1832 года, как и в случае гибели вещи не по вине нанимателя [8, с. 636]. Также важное право было закреплено за нанимателем, который мог сдавать в поднаем имущество (сублокация), при условии, как утверждает Г. Ф. Шершеневич, прямого запрета на такую возможность. Такое право входило в правомочия пользования нанимателя.
Дореволюционные ученые, чьи работы рассматриваются в рамках настоящего исследования, придерживались единой точки зрения об обязательственной природе договора имущественного найма. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, нанимателю принадлежало «не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие» [13, с. 515]. При этом Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что при переходе права собственности на нанимаемую вещь иному лицу, право пользования данной вещью за нанимателем не сохранялось. Такой же позиции придерживался К. П. Победоносцев, который считал, что «наем разрушается покупкой» [9, с. 312]. На нового собственника не могла возлагаться обязанность по соблюдению договора имущественного найма предыдущего собственниками имущества, так как новый собственник не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а значит, на него не могли возлагаться какие-либо обязанности. Но, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, если в теории данный вопрос еще более-менее был разрешен, то судебная практика шла по иному пути, а именно признавала действие договора найма при отчуждении вещи до окончания срока самого договора. В таком случае договору имущественного найма придавалась вещная природа отношений, которая противостоит природе обязательственных отношений. Данная ситуация стала возможна, как считает Г. Ф. Шершеневич, в связи с окончательным неразрешением данного вопроса в законодательстве [3, с. 517]. В подтверждение позиции Г. Ф. Шершеневича высказывался и К. П. Победоносцев, который утверждал, что в законе отсутствовали прямые указания, которые разрешали бы вопрос о переходе обязательственных прав по договору найма после продажи имущества.
Д. И. Мейер в своих трудах приводит пример, когда право пользования по найму обращается в вещное право нанимателя, а значит, и отчуждение имущества не ведет к прекращению самого договора найма. Так, в случае если «наемная плата внесена больше чем за год, на имущество налагается запрещение, которое, однако же, не стесняет хозяина ни в отчуждении, ни в залоге имущества, но оказывает то действие, что новый приобретатель имущества обязывается соблюдать наем, заключенный прежним хозяином» [8, с. 338–639]. На основании данного примера Д. И. Мейер приходит к заключению, что в данном случае у нанимателя имелось вещное право на имущество, которое не было связано с переменой собственника имущества.
Основываясь на прямом толковании законодательства, дореволюционные ученые в большинстве своём считали, что отношения между сторонами по такому договору носили обязательственный характер. Но, с другой стороны, основываясь на судебной и правоприменительной практике, оговаривали, что таким отношениям была присуща и вещно-правовая природа. Если Д. И. Мейер и Г. Ф. Шершеневич признавали вещно-правовой характер договора имущественного найма в большей степени как исключение из правил и не считали это правомерным, то К. П. Победоносцев, напротив, рассуждал, что для таких отношений свойственен вещно-правовой характер. К. П. Победоносцев пришел к заключению о том, что проблема определения вещно-правового или обязательственно-правового характера договора имущественного найма существует лишь потому, что в системе гражданских законов того времени не было «строгого формального отличия вещных прав от прав по обязательствам» [10, с. 189].
Таким образом, в ходе анализа трудов, посвященных исследованию договора имущественного найма, написанных во второй половине XIX – начале XX, выявлена преемственность научной мысли. В трудах современных российских ученых прослеживается преемственность в концепциях и теориях, существовавших в конце XIX – начале XX веков, в том числе касающихся правовой природы договора аренды. Дискуссии о вещно-правовой либо обязательственной природе арендных отношений продолжаются до сих пор, при этом с опорой на научные знания, сформированные дореволюционными учеными.
Современная конструкция договора имущественного найма частично повторяет установленную в законодательстве Российской империи, поэтому в трудах советских и российских ученых прослеживается множество схожих позиций относительно предмета, формы и содержания договора. Научные исследования арендных отношений будут продолжаться в связи с развитием общества и научно-техническим прогрессом [2, с. 3].
Формирование нового в праве, которое не опирается на достижения научной мысли и практики предыдущих периодов, может не принести пользы для развития общества и государства. Как следствие, новые правовые нормы и научные знания не смогут быть действительно эффективными регуляторами общественных отношений и создавать условия для дальнейшего качественного развития научных концепций и теорий [12, с. 26].
Исследование трудов ученых, которые формировали правовую доктрину договора имущественного найма в период бурного развития имущественных отношений второй половины XIX – начала XX, показывает, что именно в это время были сформулированы особенности правовой природы договора аренды, который впоследствии стал частью правовой системы Российской Федерации.
[1] Свод законов Российской империи. Т. X, Т. XV. URL: https://civil.consultant.ru/code (дата обращения: 11.02.2023).
