Формирование и развитие арендных отношений представляет особый интерес для современной цивилистической науки и правоприменительной практики. Доктринальные исследования советского периода оказали существенное влияние на становление правовой конструкции договора аренды, который существует в настоящее время. Именно поэтому изучение и сравнение различных научных подходов, которые формировались после Октябрьской революции 1917 года, представляется актуальным для современных ученых, изучающих особенности арендных отношений и вырабатывающих различные новые направления развития этого института.
Задачей настоящего исследования является описание, анализ и сравнение основных тенденций развития научной мысли советских ученых, которые занимались изучением института аренды, его правовой природы, существенных условий и правомочий сторон, а также выявлением причин, оказавших существенное влияние на развитие института арендных отношений. Настоящая работа является продолжением научного исследования трудов дореволюционных ученых, посвященных институту арендных отношений [14]. Понимание особенностей развития института аренды и причин изменения его правового регулирования является важным направлением цивилистических исследований, которые способствуют дальнейшему совершенствованию законодательства в этой сфере и встраиванию классических договорных конструкций в изменяющиеся общественные отношения.
Становление гражданского законодательства в СССР началось с коренных реформ во всех сферах общественной жизни. Исключением не стала и экономическая сфера, которая подверглась серьезным изменениям, так как экономика страны начала преобразовываться в административно-командную систему, собственность переходила государству, что повлекло существенное изменение общественных отношений. В связи с изменением экономической системы начало меняться и законодательство, появились законодательные акты, регулирующие имущественные отношения, в частности Гражданский кодекс РСФСР 1922 года[1]. Впоследствии был принят Гражданский кодекс РСФСР 1964 года[2].
С изменением политической и социальной структуры общества и, как следствие, иммиграцией многих дореволюционных ученых в стране появлялась новая научная интеллигенция, которая и стала формировать доктрину гражданского права, в том числе посвященную договору имущественного найма.
Изменение экономической системы страны повлекло трансформацию имущественных отношений. Не стал исключением и договор имущественного найма, который вобрал в себя некоторые положения, существовавшие до прихода советской власти. В целом же договор формировался с учетом тех тенденций экономического развития, которые существовали в СССР.
Договор аренды в современном понимании имел в СССР такое же наименование, как и в Российском империи – договор имущественного найма. При этом интересная позиция в начале 30-х годов XX века прослеживается в трудах Е. А. Флейшиц, которая считала, что «аренда есть вид имущественного найма» [16, с. 107], а сам термин аренды в её работах использовался по отношению к аренде предприятий, согласно Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года. Так, категории «аренда» и «имущественный наем» рассматривались как частное и общее по отношению друг к другу.
Противоположной точки зрения придерживалась Г. И. Петрищева, которая считала, что термин «аренда» и «договор имущественного найма» с юридической точки зрения равнозначны [11, с. 97]. Г. Н. Полянская отмечала, что термины «договор аренды» и «договор имущественного найма» не отличаются в правовом режиме и чаще всего применяются случайно, поэтому данные термины не отличаются никакой спецификой [10, с. 138].
Различия в указанных позициях в первую очередь связаны с развитием правового регулирования отношений. Если Е. А. Флейшиц, обосновывая свою позицию, опиралась на переходное законодательство начала советского периода, то Г. И. Петрищева и Г. Н. Полянская основывались на более сформированном и устоявшемся правовом регулировании с учетом более стабильных арендных отношений, существующих на практике.
Как подчеркивал М. М. Агарков, договоры имущественного найма, в том числе найма жилых помещений, играли большое значение в быту [1, с. 197]. Согласно исследованию Г. И. Петрищевой, договор имущественного найма между государственными, кооперативными и общественными организациями способствовал укреплению социалистической экономики, выполнению плановых заданий социалистическими организациями [11, с. 98]. Как утверждала Г. Н. Полянская, договор имущественного найма также способствовал удовлетворению возрастающих культурных и материальных потребностей граждан [10, с. 133].
В отличие от дореволюционного законодательства, в законодательстве советского государства содержалась дефиниция договора имущественного найма (ст. 152 ГК РСФСР 1922 года, ст. 275 ГК РСФСР 1964 года). При этом ученые давали и свои определения с учетом норм действовавшего законодательства. Так, например, О. С. Иоффе считал, что договор имущественного найма – это «договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» [5, с. 307].
Опираясь на данную дефиницию, ученый делал вывод, что договор имущественного найма является консенсуальной, возмездной сделкой, которая носит взаимный характер, так как возлагает на стороны взаимные права и обязанности. При этом такие права и обязанности, как отмечал в своих работах О. С. Иоффе, с одной стороны, носят относительный характер, так как участники отношений по имущественному найму связаны договором, но с другой стороны, им присущ и абсолютный характер, так как наниматель имеет возможность защищать свое право владения от любого нарушителя, а сам договор сохраняет свое действие (в пределах срока), даже в том случае если право собственности переходит другому лицу [5, с. 307–308].
Существенные условия договора имущественного найма выделяли немногие, так как законодатель не обозначил в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года перечень условий, которые относились к существенным. Именно поэтому наука сама вырабатывала и обосновывала отнесение тех или иных условий к существенным условиям договора аренды. Например, Г. Н. Полянская указывала, что при несогласовании условий о предмете и наемной плате договор не мог считаться заключенным. При этом Г. Н. Полянская не отнесла срок к существенным условиям договора, так как существовала возможность его заключения и на неопределенный срок [10, с. 158].
В рамках существовавшей административно-командной системы экономики О. С. Иоффе отмечал, что имущественный наем – это «чаще всего неплановый договор» [5, с. 310], для заключения которого не требуется ничего, кроме соглашения сторон. Однако из общего правила всегда бывают исключения. Так, для заключения договора имущественного найма между социалистическими организациями требовалось наличие определенной «административно-правовой предпосылки», которая, как отмечал О. С. Иоффе, предавала частному договору имущественного найма определенные черты «планового договора» [Там же]. При этом, в случае если такой административно-правовой акт, с которым связывали начало имущественных отношений в сфере найма, отсутствовал, то договор имущественного найма признавался недействительным.
В издании под редакцией О. А. Красавчикова также указывается на существование договоров имущественного найма, которые носили плано-регулируемый характер и неплановый характер [11, с. 98].
Субъектами договора имущественного найма являлись наймодатель и наниматель. На стороне обоих субъектов могли выступать как граждане, так и социалистические организации. Право сдавать имущество в наем принадлежало субъекту, у которого такое имущество находилось на праве собственности или на праве оперативного управления.
Заключение договора имущественного найма на систематической основе разрешалось, как отмечал О. С. Иоффе, только социалистическим организациям, в уставную деятельность которых входило такое правомочие. Для граждан возможность систематически сдавать имущество в наем запрещалась, так как это могло привести к систематическому получению прибыли, что противоречило экономической системе, существовавшей в тот период в СССР [5, с. 311], и приравнивалось к нетрудовым доходам [11, с. 99]. Среди граждан, как отмечал В. А. Рясенцев, было распространено заключение договоров имущественного найма спортинвентаря и музыкальных инструментов [12, с. 80].
Таким образом, стороны были вправе самостоятельно выбирать себе контрагентов, основываясь на общей правоспособности, большую роль занимало распоряжение административного органа, который позволял сдавать то или иное имущество в наем, в частности, это было актуально для плановых договоров.
Срок, как подчеркивал О. С. Иоффе, являлся обязательным элементом договора, поскольку имущество передавалось другому лицу во временное владение. При этом, О. С. Иоффе считал, что период действия договора обязательно должен быть определен в нем самом, так как существовали договоры, которые носили срочный либо бессрочный характер. Если в самом договоре был установлен срок, он не должен был превышать максимальный срок, предусмотренный законодательством. В случае, если договор являлся бессрочным, то у сторон было право расторгнуть такой договор в любой момент, заранее предупредив об этом другою сторону [5, с. 313–314]. Таким образом, в случае отсутствия в договоре конкретного срока его нельзя было признать недействительным [9, с. 124]. При этом срочный договор мог стать бессрочным в случае, если по истечении срока наниматель продолжал пользоваться имуществом, а наймодатель не возражал, то есть выражал «молчаливое согласие» [16, с. 110]. Кроме того, срок договора имущественного найма мог быть поставлен в зависимости от конкретной цели, например, строительная машина арендовалась, как правило, на весь срок строительных работ [10, с. 161].
Форма договора имущественного найма, если он заключался на срок более одного года, была письменной, вне зависимости от суммы договора. Если требование о его письменной форме не соблюдалось, то стороны по такому договору лишались права, как указывал О. С. Иоффе, ссылаться в судебном споре на свидетельские показания [5, с. 311]. Для найма государственных предприятий по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года предусматривалось правило об обязательном нотариальном удостоверении. А также, как подчеркивал В. А. Рясенцев, особую роль занимали типовые формы договоров, которые утверждались государством [12, с. 80].
Предмет договора имущественного найма, как указывала Г. И. Петрищева, должен был быть неупотребляемой индивидуально определенной вещью. При этом не каждое имущество подлежало передаче по договору имущественного найма, так, например, категорически запрещена была сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения [11, с. 100].
Объект договора имущественного найма О. С. Иоффе разделял на два вида. Первый (основной) – это материальный объект – сдаваемое внаем имущество. Второй – юридический объект – действие по его передаче в пользование другому лицу [5, с. 313]. Данная позиция ученого объединяет противоположные концепции объекта договора имущественного найма, существовавшие в Российской империи.
Наемная плата, которая вносилась нанимателем, обычно выражалась, как отмечал О. С. Иоффе, в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах, но также была предусмотрена возможность единократной выплаты за весь период, если стороны согласовывали такой порядок оплаты [5, с. 316–317]. Если имущество сдавалось внаем социалистическими организациями, то плата определялась тарифами. Наличие тарифов еще раз подтверждает, что ряд договоров носили плановый характер, в них преобладало сильное публичное начало. Для граждан таких тарифов не было предусмотрено, но, как подчеркивал О. С. Иоффе, должны были соблюдаться пределы, которые исключали «превращение наемной платы в источник наживы» [5, с. 316–317]. Наемная плата могла быть выражена только в денежной форме, согласно Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года, но как указывал О.С. Иоффе, наемная плата в неденежной форме также могла устанавливаться при заключении договора между гражданами. Такая же возможность закреплялась и по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года, и, как отмечала Е. А. Флейшиц, допускалось «сочетание денежной платы с другими ее формами, также как и сочетание различных неденежных форм платы» [16, с. 112]. Стоить отметить, что возмездность такого договора, как считала Г.Н. Полянская, не всегда характеризовалась эквивалентностью [10, с. 135], так как встречное исполнение могло быть не равнозначным.
Условие о наемной плате являлось одним из необходимых условий договора [11, с. 97]. Эта позиция основывается на трактовке дефиниции договора имущественного найма, которая содержалась в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г. Данный вывод свидетельствует о том, что плата по договору найма была существенным условием договора, согласно позиции Г. И. Петрищевой.
Как советское законодательство, так и законодательство дореволюционной России прямо не закрепляли существенные условия договора имущественного найма, как следствие, в научной литературе появлялись различные точки зрения о таких условиях. Позиции ученых часто основывались либо на судебной практике, либо на общем понимание института арендных отношений. Стоит отметить, что в советское время в связи с более лаконичным законодательным регулированием ученые относили к существенным условиям договора имущественного найма условие о предмете, а некоторые – условие о цене. Дореволюционное цивилисты к существенным условиям также относили срок договаривающихся сторон [14, с. 52].
Содержанием договора имущественного найма являлись корреспондирующие права и обязанности сторон. Круг таких прав и обязанностей и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский время оставался достаточно традиционным. Интерес в данном случае представляет правомочие по передаче имущества нанимателем в поднаем и перенаем. Как отмечал О. С. Иоффе, возможность поднайма, по Гражданском кодексу РСФСР 1964 года, существовала и заключалась в передаче вещи во временное пользование другому субъекту нанимателем. При этом обязанным лицом по данному договору оставался наниматель, именно он нес все обязательства и отвечал за неблагоприятные последствия перед наймодателем. Несмотря на то, что перенаем по гражданскому законодательству не был предусмотрен, как считал О. С. Иоффе, это не противоречило основным началам и концепции советского гражданского законодательства, а потому его использование не исключалось [5, с. 309]. При перенайме наниматель выбывал из отношений, заменяя себя другим лицом.
При найме государственного предприятия на наймодателе также лежала обязанность эксплуатировать арендное предприятие. При этом, как подчеркивала Е. А. Флейшиц, обязанность по эксплуатации предприятия, с одной стороны, являлась правом стороны, но с другой стороны, в то же время обязанностью, так как государство преследовало свои интересы, в том числе экономические интересы государства и общества [16, с. 119]. В случае неисполнения такой обязанности договор имущественного найма мог быть досрочно расторгнут, что полностью соответствовало, как отмечал В. А. Рясенцев, принципу плановой организации народного хозяйства [12, с. 85].
В цивилистической науке советского периода продолжалась дискуссия относительно характера отношений, возникающих из договора имущественного найма. Так, например, М. М. Агарков относил отношения по имущественному найму к обязательственным правоотношениям [1, с. 41]. Такой же позиции придерживался и О. С. Иоффе, который отмечал, что договору имущественного найма свойственен как относительный, так и абсолютный характер, что защита прав нанимателя возможна от любого нарушителя, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника [5, с. 308]. Таким образом, ученый приходил к выводу, что для договора имущественного найма свойственен и вещный характер правоотношений. Г. Н. Полянская, развивая данное положение, подчёркивала, что для нового собственника и для того, чтобы договор имущественного найма имел юридическое значение, было не важно, знал ли собственник в момент приобретения такого имущества об обременение или нет [10, с. 136].
В. А. Рясенцев подчеркивал, что договор имущественного найма носил вещно-правовой характер. В подтверждение своей позиции ученый приводил пример, когда у нанимателя после заключения договора возникало право требования от наймодателя передачи ему имущества [12, с. 82].
При этом, как отмечала Г. Н. Полянская, отношения между нанимателем и третьими лицами не могли перевесить обязательственные отношения, которые играли первостепенную роль в рамках исполнения договора [10, с. 138].
И. Б. Новицкий и Л. А. Лунц также считали, что для конструкции договора имущественного найма было свойственно «в значительной мере сглаживающие различие между правом собственности и обязательственными правами» [9, с. 40].
Основываясь на трудах советских цивилистов, современные ученые, в том числе Е. В. Вавилин, делают вывод о том, что право аренды представляет собой совокупность вещных и обязательственных прав [2, с. 60].
В советское время отдельное внимание исследователи уделяли изучению самостоятельных видов договоров имущественного найма. Так, например, в связи с развитием арендных отношений в сфере транспорта стали появляться отдельные исследования в этой области [6]. Несколько исследований советских ученых – А. П. Сергеева [15] и М. В. Васильевой [3] – посвящены отношениям по договору аренды памятников истории и культуры [13]. В связи с популяризацией найма жилых помещений как одного из основных видов найма существовавшего особенно в период раннего СССР исследователи устремляли свои взгляды и в этом направлении [4].
Безусловно, существенное влияние на развитие отношений, законодательства и как следствие научной мысли оказывал административно-командный характер экономических отношений, существовавший в СССР. Ученые анализировали правовую природу такой договорной конструкции через плановый характер отношений, пытались встроить рыночный институт, востребованность которого напрямую связана с существованием частной собственности, в систему отношений, где частной собственности практически не существовало.
Конструкция договора имущественного найма частично была взята из законодательства Российской империи, поэтому в трудах советских ученых можно увидеть множество схожих позиций относительно предмета, формы и содержания договора. Советская правовая мысль не стала отходить от основных принципов, заложенных в Российской империи, продолжила развивать дискуссию о вещно-правовом и обязательственном характере правоотношений, выдвигать новые аргументы об абсолютности и относительности правоотношений, анализировать существенные условия договора.
В отличие от представителей дореволюционной цивилистической школы советские ученые в большей степени подчеркивали именно вещно-правовую природу договора имущественного найма. В законодательстве прослеживались изменения регулирования отношений по сравнению с договором аренды, существовавшим в Российской империи. Так закреплялись более короткие сроки аренды, преумножилось количество правил, которые регулировали порядок и возможность передачи в аренду, появились типовые формы договора аренды, в том числе фактически был изменен субъектный состав арендных отношений в связи с тем, что физические лица практически исключались из отношений по аренде недвижимости. Передавать во временное владение и пользование объекты недвижимости могло только государство или социалистические организации, которым было предоставлено на праве оперативного управления указанное имущество. Договор аренды недвижимости выполнял в СССР совершенно иную функцию – он был важным инструментом, с помощью которого государство распоряжалось своим имуществом. При этом физические лица могли передавать вещи в аренду, но в таком случае речь будет идти о «бытовом» найме. Такие сделки чаще всего заключались в устной форме.
Таким образом, советские ученые-цивилисты, исследовавшие правовую природу договора имущественного найма, рассматривали его с позиции командной экономики и с учетом развития правовой системы советского государства. Перед ними стояла задача, отказавшись от буржуазного прошлого, рассматривать особенности новых правовых институтов в реалиях существовавшего политического строя. В то же время нельзя не согласиться с Т. Е. Новицкой, которая основным отличием договора имущественного найма советского периода считала его направленность на защиту интересов Советского государства [8, с. 92], а не частного сектора.
В трудах советских ученых, несмотря на совершенно иные экономические и политические обстоятельства и отрицание предшествующей государственно-правовой системы, прослеживается преемственность в праве и правовой мысли, а также не исключались догматические позиции, выработанные предшествующими поколениями ученых. Таким образом, советская цивилистическая доктрина сохранила имманентные преемственные правовые символы [7, с. 97], которые свойственны русской правовой традиции. Впоследствии уже российская цивилистическая школа продолжила, основываясь на трудах своих предшественников, совершенствовать институт аренды.
Исследование трудов ученых, которые формировали правовую доктрину договора имущественного найма в период становления социалистического государства, показывают, что именно в это время продолжали складываться теоретические основы договора аренды, который впоследствии стал частью правовой системы Российской Федерации. Труды советских ученых не только повлияли на формирование законодательной базы, но и дали вектор развития цивилистической науки современной России, став классикой для современных исследователей.
