Наличие жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, признается одним из необходимых условий благополучного существования человека[1], а право на жилище – неотъемлемым и конституционным. Большинство населения Российской Федерации проживает в многоквартирных домах. У собственников помещений в таких домах неизбежно появляется необходимость организации совместного проживания таким образом, чтобы обеспечить комфортные условия для этого, а также чтобы не допустить преждевременного ухудшения жилищного фонда в целом [1].
Статья 30 ЖК РФ[2] предусматривает обязанность собственника жилого помещения по содержанию и поддержанию сохранности как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества многоквартирного дома, и обязанность по управлению многоквартирным домом.
Пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Наиболее востребованными способами управления многоквартирным домом являются управление управляющими организациями и товариществами собственников жилья.
Анализ судебной практики показывает, что случаи банкротств управляющих организаций и ТСЖ участились: в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве содержатся сведения о банкротстве шестисот девяносто одного ТСЖ[3] и ста тридцати четырех управляющих организаций[4].
В связи с этим банкротство управляющих организаций и товариществ собственников жилья является актуальной социально-значимой проблемой, которая имеет и уголовно-правовую окраску. Так, М. Н. Романовская ссылается на пристальное внимание правоохранительных органов к преднамеренным банкротствам управляющих организаций как способа освобождения от имущественной ответственности в связи с недостаточностью денежных средств для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом и расчетов с поставщиками коммунальных услуг. Исследованиями отмечено, что каждые полтора-два года управляющие компании методом банкротства устраняются от управления одними многоквартирными домами и переходят к другим [7, с. 38].
Применение общих положений о несостоятельности (банкротстве) не всегда может гарантировать интересы участников жилищных кооперативов и ТСЖ, собственников помещений в многоквартирных домах, а также третьих лиц – кредиторов. Особенности сферы деятельности управляющих организаций и ТСЖ и специфика формирования их имущества требуют создания дополнительных гарантий для должника и его кредиторов, а также собственников помещений.
Между тем какого-либо специального регулирования вопросов, связанных с банкротством указанных организаций, ни в ЖК РФ, ни в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ[5] (далее – Закон о банкротстве) не содержится.
Как правильно отмечает Д. О. Семенов, имеется пробел в законодательстве в части урегулирования банкротства управляющих организаций. Им подчеркивается острота и актуальность вопросов, которые связаны с управлением многоквартирным домом в период банкротства его управляющей организации [10, с. 64].
В отсутствие специального регулирования и при увеличивающейся частоте банкротств управляющих организаций и товариществ собственников жилья ставится вопрос о сохранении за собственниками помещений в многоквартирных домах в период банкротства управляющей организации или ТСЖ права и возможности принимать решения по вопросам управления многоквартирным домом по причине конфликта интересов собственников и банкротящейся организации.
Так, при рассмотрении дела № А56-15882/2013 Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в постановлении от 18 ноября 2014 г. и Верховным Судом Российской Федерации в отказном определении от 27 января 2015 г. № 307-ЭС14-7222[6] приняты судебные акты, подтверждающие законность и обоснованность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления домом в период банкротства товарищества собственников жилья, ранее занимавшегося управлением этим домом.
Внешний управляющий обратился с заявлением о признании недействительными решений, принятых на общем собрании собственников помещений, полагая, что в результате их принятия, а именно: изменения способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление собственниками, банкротящееся ТСЖ утратило право выполнять работы и оказывать жилищные, коммунальные и иные услуги собственникам помещений, а кредиторы ТСЖ частично утратили возможность получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника (денежных средств, поступающих в качестве оплаты услуг от собственников помещения).
Суды указали, что у арбитражного управляющего отсутствуют полномочия по оспариванию решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с положениями ст. 20, 46 ЖК РФ обжаловать в суд решения собственников вправе либо собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия такого решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы, либо органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.
Более того, указанные решения собственников помещений не являются сделками должника (ТСЖ) либо сделками с имуществом должника, а потому не могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве ТСЖ. По этим причинам суды отказали в удовлетворении заявленных требований.
Изложенную позицию восприняли и иные суды[7]. По мнению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 09 октября 2014 г. по делу № А56-70045/2012, решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме не может быть признано недействительным в деле о несостоятельности (банкротстве) управляющих организаций, ТСЖ по основаниям недействительности сделок, как установленных общими нормами ГК РФ[8], так и специальными положениями Закона о банкротстве. Суды отметили, что решения общего собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома по своей природе не касаются сферы предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку относятся к сфере осуществления гражданами жилищных прав, а потому не подлежат оспариванию в арбитражном суде в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Как видим, суды принимают сторону собственников помещений в многоквартирном доме, признавая за ними право принимать решение об изменении способа управления многоквартирным домом, даже в ущерб интересам управляющей организации-должника по делу о банкротстве и ее кредиторов.
Между тем такой подход не учитывает особенности создания и деятельности управляющих организаций и товариществ собственников жилья.
Как следует из взаимосвязанных положений ст. 155, 162 ЖК РФ, основными контрагентами управляющей организации и ТСЖ являются собственники помещений в многоквартирном доме, находящимся под их управлением, и ресурсоснабжающие организации.
Невыполнение управляющей организацией или ТСЖ своих обязательств перед собственниками помещений может привести к одностороннему отказу от договора управления многоквартирным домом и выбору общим собранием собственников помещений иной управляющей организации или иного способа управления многоквартирным домом, а невыполнение обязательств перед ресурсоснабжающими организациями – к банкротству.
Именно ресурсоснабжающие организации чаще всего обращаются в арбитражный суд с заявлениями о признании несостоятельным (банкротом)[9] [4; 8].
Многие исследователи в качестве причин банкротства управляющих организаций и ТСЖ, «помимо стандартных причин банкротства компаний, таких как некомпетентность аппарата управления, конкуренция», называют задолженность потребителей по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги [6, с. 10].
Чаще всего главной причиной банкротства ТСЖ и управляющих компаний являются неплатежи собственников помещений за предоставленные услуги. Собственники помещений многоквартирного дома вносят коммунальные платежи управляющей компании или ТСЖ, которые непосредственно вступают в договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями и являются ответственными перед ними за своевременную и полную оплату поставленных ресурсов (пп. 6.2, 14 ст. 155 ЖК РФ) [2-5; 8; 12; 14].
Как отмечают У. Б. Филатова и О. В. Горбач, законодательство о банкротстве характеризуется низкой эффективностью преимущественно из-за сложности удовлетворения требований кредиторов в связи с отсутствием активов у должника – юридического лица. «И для того чтобы все-таки удовлетворить интересы кредиторов, требуется изыскать источник получения соответствующих средств. Таким источником, очевидно, выступает имущество тех лиц, которые имели возможность управлять должником» [13, с. 9].
Поскольку управляющая организация и ТСЖ в большинстве случаев не имеют никаких резервных средств (фондов), то при неисполнении собственниками помещений обязанности по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья у названных организаций может образоваться существенная задолженность перед ресурсоснабжающими организациями и другими поставщиками (подрядчиками).
Основным активом управляющих организаций и ТСЖ, который можно реализовать в рамках дела о банкротстве, чтобы погасить образовавшуюся задолженность, является дебиторская задолженность, т. е. задолженность собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с этим расчеты с кредиторами управляющей организации или ТСЖ могут наступить только в случае поступления денежных средств от собственников помещений в многоквартирных домах.
В литературе высказывается мнение о необходимости наличия специального регулирования банкротства управляющих организаций и ТСЖ, которое должно быть направлено на предотвращение злоупотребления собственниками применением процедур банкротства в целях освобождения от долгов, поскольку освобождение управляющей организации или ТСЖ от долгов через механизм банкротства фактически будет означать освобождение от необходимости исполнения обязательств по содержанию помещений в многоквартирном доме самих недобросовестных собственников.
Предлагается, например, при банкротстве ТСЖ, наступившем из-за невнесения платежей собственниками помещений многоквартирного дома, исключить возможность создания собственниками нового ТСЖ в течение определенного срока, а управление возлагать на управляющие организации, отобранные по результатам публичного конкурса, проводимого органами местного самоуправления. Таким образом, осуществить выбор способа управления многоквартирным домом вопреки воле собственников помещений в нем и ограничить компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ) [9, с. 97].
Предлагаемые ограничения обосновываются необходимостью пресечь злоупотребления собственников помещений в ситуациях, когда коллективная воля всех собственников доводит управляющую организацию или ТСЖ до банкротства, чем, по сути, собственники помещений в многоквартирном доме нарушают свою обязанность по управлению общим имуществом, т. е. вредят общему имуществу и реализации управления на каком бы то ни было уровне, обеспечивающим цели этого управления.
Критикуя предложение о необходимости ограничения прав собственников помещений в многоквартирных домах на выбор способа управления многоквартирным домом при банкротстве управляющей организации или ТСЖ, следует учитывать особенности жилищных отношений и положения ЖК РФ, которые ограничивают право собственности на жилье целевым назначением жилого помещения и необходимостью сохранения возможности в нем проживать (через обеспечение помещения всеми необходимыми коммунальными услугами и т. п.).
Жилищные отношения следует рассматривать как вынужденные отношения в силу природного (физиологического) характера их возникновения и существования. Одной из особенностей правовых форм жилищных отношений является нетипичная для абсолютно свободных отношений корреляция должного и возможного (правообязанность). С точки зрения социологического подхода особыми правовыми формами жилищных отношений являются: а) форма правоприменительного усмотрения, допускающая индивидуализацию возможностей и долженствований исходя из учета конкретных жизненных обстоятельств; б) форма принудительного осуществления субъективных прав на жилые помещения, значимая с позиций защитной и индивидуалистической функций (обязательность проживания, управления, сохранения и др.) [11, с. 8].
Одним из принципов жилищного законодательства, указанным в п. 1 ст. 1 ЖК РФ являются обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению. Согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
К обязанностям собственника жилого помещения относят обязанности:
– нести бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме;
– поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
– обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (пп. 3-5 ст. 30 ЖК РФ соответственно).
В связи с этим обязанность собственников по управлению многоквартирным домом сохраняется и при банкротстве управляющей организации или ТСЖ.
В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 44 ЖК РФ.
Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Более того, положения п. 1 ст. 161 ЖК РФ устанавливают, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
Продолжение ведения деятельности управляющей организации или ТСЖ при длительном невнесении платежей собственниками помещений приведет к наращиванию задолженности и лишь усугубит положение управляющей организации или ТСЖ.
Обобщая изложенное, хотелось бы отметить, что выработанный судебной практикой подход по сохранению за собственниками права выбора способа управления многоквартирным домом в период банкротства управляющей организации или товарищества собственников жилья, безусловно, соответствует положениям действующего жилищного законодательства о наличии правообязанности собственников по управлению помещениями и самим многоквартирным домом при любых обстоятельствах.
Однако рассмотренные судебные акты вызывают несколько правовых проблем. Во-первых, не признавая решения собрания собственников сделками, которые могут быть оспорены в рамках гл. III.1 Закона о банкротстве, суды не уточняют, решения собраний собственников в принципе не являются сделками либо не являются сделками, оспоримыми в деле о банкротстве управляющих организаций и ТСЖ, чем усугубляют давнюю дискуссию о правовой природе решений собраний. Во-вторых, разрешая собственникам изменять способ управления многоквартирным домом в период банкротства управляющих организаций и ТСЖ, суды не учитывают, что наиболее вероятные причины банкротства этих организаций вызваны именно действиями собственников, тем самым порождая значительную вероятность злоупотребления правом со стороны недобросовестных собственников.
Все изложенное убедительно доказывает необходимость специального регулирования комплексных отношений, возникающих в процессе банкротства управляющих организаций и товариществ собственников жилья, а также выработки особых правил, направленных на достижение справедливого баланса интересов всех участников данных правоотношений.
