Актуальность избранной темы исследования состоит в том, что вопрос о возможности добросовестного приобретения недвижимого имущества от неуполномоченного лица, условия и механизм такого приобретения не получили должной разработки в доктрине частного права Украины. В то же время, украинские суды при рассмотрении конкретных дел все чаще сталкиваются с правовыми конфликтами между первоначальным собственником и приобретателем недвижимого имущества от лица, которое не было собственником. В такой ситуации, очевидно, что формирование взвешенной, обоснованной и устойчивой судебной практики возможно лишь при условии глубокого научного осмысления феномена добросовестного приобретения недвижимого имущества, определенной отправной точкой для чего может служить данное исследование.
В контексте поставленной проблемы, прежде всего, необходимо признать, что даже во времена расцвета цивилистики в дореволюционные времена многие исследователи не признавали недвижимые вещи объектом торгового оборота, товаром [13, с. 177; 2, с. 59-60]. Как отмечал Р. Минцлов, когда появились даже ордерные бумаги, земля все еще переходила из рук в руки очень тяжелыми, неповоротливыми, древними способами [3, c. 75]. Тем не менее, уже тогда стало ясно, что наличие или отсутствие особых правил перехода прав на объект не может быть определяющим фактором для отнесения этого объекта к категории товара. Поэтому, например, Н. И. Нерсесов признавал, что невозможность недвижимых вещей быть предметом торговых сделок обусловлена только историческими обыкновениями [6, c. 145-146]. Еще более акцентировано высказался Г. Ф. Шершеневич, по мнению которого только предрассудки не позволяют подвести недвижимые вещи под понятие товара [15, c. 3].
Впрочем, сегодня приведенные выше подходы ученых вообще не должны каким-либо образом влиять на применение правил о добросовестном приобретении имущества к недвижимости. Дело в том, что в правовой системе Украины не проводится четкой границы между торговым и гражданским оборотом. В свою очередь, поскольку возможность добросовестного приобретения закреплена в Гражданском кодексе Украины (далее – «ГК Украины»), а признание недвижимости объектом гражданского оборота никогда не отрицалось, нельзя отбрасывать возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества опираясь исключительно на изложенные исторические причины.
В украинском праве юридическая конструкция добросовестного приобретения имущества от неуполномоченного лица получила свое нормативное закрепление в ГК Украины. В силу предписаний ст. 388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле иным путем. При этом, согласно ст. 330 ГК Украины в случае отчуждения имущества лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со статьей 388 настоящего Кодекса имущество не может быть у него истребовано.
Из содержания приведенных норм права следует, что объект добросовестного приобретения от неуполномоченного лица в украинском праве не ограничен каким-либо конкретным благом, а характеризуется через категорию «имущество». Согласно ч. 1 ст. 190 ГК Украины имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. При этом, в силу предписаний ст. 179 ГК Украины вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК Украины недвижимость является разновидностью вещи. С учетом изложенного, отсутствуют формальные основания отрицать возможность добросовестного приобретения недвижимой вещи от несобственника по украинскому законодательству.
Тем не менее, существуют весьма серьезные трудности в применении ст.ст. 330, 388 ГК Украины к правоотношениям по поводу недвижимого имущества, которые могут быть продемонстрированы на примерах из судебной практики.
Так, в одном из дел судами было установлено, что в 2006 году истец подарил земельный участок и садовый дом, а в 2007 году одаряемый продал приобретателю указанные объекты недвижимости. В 2010 году истец обратился с иском к приобретателю об истребовании имущества и устранении препятствий в пользовании имуществом. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что приобретатель является добросовестным, поэтому спорное имущество не может быть у него истребовано согласно ст. 388 ГК Украины. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что судебным решением по другому делу были признаны недействительными договоры дарения земельного участка и дома на основании ст. 225 ГК Украины, поэтому садовый дом и земельный участок выбыли из владения истца не по его воле, а путем оформления от его имени недействительных сделок в момент, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ними. То есть, недвижимое имущество выбыло из владения истца в результате неправомерных действий не по его воле. Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел согласился с выводами апелляционного суда и оставил его решение без изменений[1]. Постановлением от 10.10.2012 года Верховный Суд Украины отказал приобретателю в удовлетворении его заявления о пересмотре решения кассационного суда [2]. На примере этого судебного дела наглядно демонстрируется, как вместо установленного в ст. 388 ГК Украины условия выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, суды при рассмотрении виндикационного иска руководствовались фактом заключения договора с пороками воли. Однако, заключение договора с таким недостатком не означает, что и фактическая передача вещи, указанная в ст. 388 ГК Украины, состоялась помимо воли владельца. С другой стороны, если оценивать эту ситуацию в контексте наличия воли истца на создание правового основания для государственной регистрации права собственности на недвижимость, которая выступает способом приобретения прав на такие вещи, вполне возможен был бы вывод об отсутствии у истца воли на это.
В другом судебном деле было установлено, что по договору аренды КОМТ передал нежилые помещения в аренду ЗАО «К». В дальнейшем, решением районного суда Днепропетровской области в иске о признании недействительным договора аренды было отказано, а встречные исковые требования удовлетворены, и признано за ЗАО «К» право собственности на помещение. Через год это судебное решение было отменено апелляционным судом, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который оставил иск без рассмотрения. Однако, к моменту отмены решения районного суда ЗАО «К» заключило с ДП «ЛД» (покупатель) биржевой контракт купли-продажи помещений. В дальнейшем имущество было несколько раз продано, передавалось в ипотеку, было предметом обращения взыскания путем прямых продаж кредитору и других сделок о его отчуждения. В 2012 году заместитель прокурора г. Киева обратился в хозяйственный суд г. Киева в интересах государства в лице Минобразования и КОМТ с иском к последнему покупателя ООО «Б» о признании права собственности государства и истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Отменяя предыдущие судебные решения и принимая новое решение об удовлетворении иска, Высший хозяйственный суд Украины исходил из того, что в соответствии с требованиями ст.ст. 330, 388, 658 ГК Украины право собственности на имущество, которое было передано по договорам о его отчуждении за пределами воли собственника, не приобретается в том числе и добросовестным приобретателем, поскольку может быть у него истребовано. Положения ст. 346 ГК Украины об основаниях прекращения права собственности не предусматривают прекращение права в случае, когда после принятия незаконного судебного решения имущество выбыло из владения собственника и в дальнейшем было несколько раз отчуждено по сделкам, заключенным другими лицами без участия и согласия действительного собственника[3]. Как и в предыдущем примере, для вынесения решения по этому делу и защиты прав собственника суды отошли от содержания норм ст.ст. 330, 388 ГК Украины. Ведь очевидно, что передача вещи государством во владение КОМТ, как и передача вещи КОМТ в арендное пользование ЗАО «К», были совершены добровольно. Действительно, дальнейшее оформление (государственная регистрация) права собственности произошло вследствие отмененного, а следовательно неправосудного судебного решения, помимо воли владельца. Однако, с точки зрения ст.ст. 330, 388 ГК Украины обстоятельства оформления права за продавцом не имеют значения для добросовестного приобретения имущества – важно лишь то, существовала ли воля на утрату владения! Более того, основанием для удовлетворения иска стало не оформление права собственности за арендатором помимо воли владельца, а передача имущества по договору, который был заключен без участия и помимо воли собственника. Но ведь ст. 388 ГК Украины как раз и рассчитана на случаи заключения и исполнения сделки неуполномоченным лицом, т.е. без воли на то собственника.
Таким образом, при рассмотрении споров о виндикации имущества, в рамках которых решается и вопрос о добросовестном приобретение имущества, вместо установления наличия или отсутствия воли собственника на утрату владения недвижимой вещью, как это прямо определено в ст. 388 ГК Украины, суды считают факт заключения договора без согласия собственника достаточным для истребования имущества. Сами суды не объясняют причин, по которым казалось бы однозначная норма закона в процессе правоприменения испытывает таких преобразования. Отсутствует соответствующее обоснование и в украинской научной литературе. Более того, среди цивилистов в последнее время все больше распространяется мнение о невозможности владения недвижимым имуществом и, соответственно, невозможности применения виндикации, что вообще ставит под сомнение добросовестное приобретение недвижимых вещей от неуполномоченного лица по ст. 388 ГК Украины.
К примеру, анализируя в том числе нормы BGB, С.А. Синицын пришел к выводу о том, что нормы о владении и его защите в большей степени рассчитаны на движимые вещи. Относительно недвижимости даже в поссесорном процессе истцом может быть только лицо, указанное в записи, в результате чего владение и собственность в поземельной книге являются юридически нераздельным целым [8, c. 46]. Конечно, при таком подходе, по мнению ученого, признание возможности использования виндикационного иска к недвижимости противоречит развитию имущественного оборота. Поскольку единственным доказательством владения стала регистрационная запись, оно приобрело черты правового отношения, которое можно прекратить при условии предварительного оспаривания соответствующей записи в судебном порядке. В немецком праве единственным способом оспаривания закрепленного в поземельной книге правового положения является иск об исправлении записи, который не имеет ничего общего с виндикацией [8, c. 21-22]. К аналогичным выводам пришел Д. В. Мурзин, по мнению которого в случае внесения недвижимости в поземельную книгу речь о владении вообще не идет, а значит и виндикационная модель работать не может. И далее ученый отмечает, что ни в современном зарубежном законодательстве, ни в проекте Гражданского уложения нельзя найти четкой нормы или разъяснения о том, что виндикация недвижимости невозможна, тем не менее, имеет смысл поставить вопрос именно так [4, c. 428].
Против применения к недвижимости норм о виндикации возражал также Е. А. Суханов. Как отмечал известный ученый, нормы гражданского кодекса о виндикации и ограничении виндикации полностью рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Единственным доказательством права на недвижимое имущество является государственная регистрация, поэтому если ответчик значится в реестре, то у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, и спор должен сводиться к спору о правильности записи, то есть основываться на иске о признании права. Если же в реестре значится истец, то речь должна идти о негаторном иске [10, c. 15]. Виндикации здесь места нет.
Эту позицию поддержал также А. Эрделевского, по мнению которого только владение движимой вещью можно потерять в строгом смысле этого слова, только ее можно истребовать у незаконного владельца по нормам о виндикации. Относительно недвижимости речь идет о негаторном иске. Поэтому этим требованиям не может быть противопоставлено возражение о добросовестности приобретения, связанное с виндикационным иском [16, c. 95 ].
Из приведенного следует, что концепция добросовестного приобретения имущества, основанная на ограничении виндикации, при применении к недвижимости столкнулась не только со стремлением судов «откорректировать» норму, но и с активной критикой в доктрине. Для обоснованного решения этой проблемы предлагается исходить из следующего.
Прежде всего, необходимо учитывать, что согласно ч. 1 ст. 397 ГК Украины владение признается фактом безотносительно к разновидности объекта владения. При этом, необоснованной представляется подмена видникационного негаторным иском относительно недвижимого имущества. Если один из соседей ставит двери на входе в подъезд дома, он создает препятствия в пользовании, не имея при этом владения квартирами других соседей. Конечно, если он проникает в чужую квартиру и меняет замки в дверях, он также препятствует собственнику квартиры в пользовании ею. Но таким же образом препятствует владельцу в пользовании движимой вещью лицо, которое незаконно удерживает эту вещь. В двух последних примерах главным является то, что препятствия в пользовании вещью является следствием лишения собственника владения. Поэтому не случайно иски о выселении в судебной практике обычно квалифицируются как разновидность виндикации[4] и не считаются негаторными требованиями[5].
Требуют дополнительного обоснования также ссылки на позицию немецкой доктрины в контексте непризнания виндикации недвижимости. Например, известный немецкий исследователь Я. Шапп указывает на применение требования о выдаче вещи по §985 BGB (виндикационный иск) к движимым и недвижимым вещам. При этом, ученый соотносит виндикационные требования по §985 BGB с требованиями об исправлении поземельной книги по §894 BGB и говорит об их определенном сходстве, но не тождестве или взаимозаменяемости [14, c. 56-60].
Учитывая изложенное, обоснованной представляется точка зрения, которая не отождествляет владения с регистрационной записью и допускает применение виндикации к недвижимому имуществу. Поэтому формальных препятствий для применения ст.ст. 330, 388 ГК Украины к недвижимому имуществу нет. Другое дело, и здесь следует согласиться с Е. А. Сухановым, что норма об ограничении виндикации рассчитана главным образом на истребование движимых вещей, не учитывает специфики правового режима недвижимости, в результате чего порождает спорные ситуации, связанные с необоснованным умалением значения записей в реестре прав [10, c. 134]. Главное препятствие для правильного функционирования норм о добросовестном приобретения недвижимого имущества заключается в том, что действие ст. 388 ГК Украины основано на владении, которое для недвижимости не имеет значения легитимационного факта.
Имея в своей основе принцип публичности, механизм добросовестного приобретения имущества полностью сформирован вокруг легитимационных фактов, то есть обстоятельств, которые подтверждают принадлежность права определенному лицу. В зарубежной цивилистике давно признано, что такими фактами, которые выполняют функцию гласности для прав, выступают владение для прав на движимые вещи и регистрационная запись для прав на недвижимые вещи. Соответственно, условия добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества имеют свои особенности, обусловленные спецификой указанных легитимационных фактов.
Совместное действие принципов внесения, достоверности и открытости реестра имеет своим следствием принцип публичной веры: если заинтересованное лицо может в любой момент получить сведения из поземельной книги, которые будут достоверными, поскольку права возникают и переходят только с момента внесения записи, это лицо имеет основания и право положиться на содержание книги, а выраженное доверие не должно выступать для него источником вреда [12, c. 142-143]. Этим обеспечивается бесповоротность прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Принципиальным является понимание того, что запись прав в поземельной книге сама по себе не создает бесспорности и неопровержимости этих прав. Записи могут быть обжалованы сторонами договора или их наследниками, и отменены по решению суда. Однако эти права являются бесповоротными для третьих добросовестных лиц, которые не были участниками сделки, послужившей основанием для записи. Каждое третье лицо, которое в дальнейшем вступает в соглашение с покупателем по предыдущему договору, вправе положиться на достоверность сведений, проверенных публичной властью [5, c. 31]. Как видно, указанная конструкция в основных чертах сходна с моделью добросовестного приобретения движимой вещи, а условии добросовестного приобретения недвижимости, которые обсуждались в научной литературе, были однотипными с условиями приобретения подвижных вещей не от владельца.
Таким образом, добросовестное приобретение движимых и недвижимых вещей являются составными частями единого общего массива норм о приобретении имущества от неуполномоченного лица. Говоря словами И.А. Покровского, они вызваны единой целью и проникнуты единой мыслью [7, c. 201]. В то же время, особенности легитимационных фактов в процессе исторического развития привели к раздельному правовому регулированию отношений добросовестного приобретения этих видов вещей – как ограничение виндикации для движимых вещей и как принципа публичной достоверности записи о правах на недвижимое имущество. Иногда соответствующие нормы помещаются даже в разные законы.
Исследование конструкции добросовестного приобретения без учета этих особенностей может привести к ошибочным выводам. К примеру, К. И. Скловский отмечал, что мгновенное приобретение недвижимости за пределами приобретательной давности является демонстративным неуважением к праву собственности. Для подтверждения этого вывода ученый обращал внимание на невозможность добросовестного приобретения недвижимости по нормам Германского гражданского уложения, § 932 которого рассчитан исключительно на движимые вещи [9, c. 481-484]. Действительно, указанная норма касается только движимого имущества, но добросовестное приобретение недвижимых вещей урегулировано в § 892 Германского гражданского уложения, согласно которому содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю [1, c. 339].
Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что нормы ст. ст. 330, 388 ГК Украины в действующей редакции изначально были рассчитаны на оборот движимых вещей и потому не способны обеспечить одинаково эффективный и непротиворечивый механизм добросовестного приобретения недвижимого имущества. Сама по себе эта ситуация не является проблемой, но в таком случае добросовестное приобретение недвижимости должно получить свое нормативное регулирование в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество.
В то же время, в праве Украины принцип публичной достоверности записи о вещных правах на недвижимое имущество в полной мере не внедрен, поскольку закон предусматривает возможность оспаривания государственной регистрации.
Конечно, следует иметь в виду, что сама по себе возможность оспаривания записи еще не доказывает отсутствие принципа публичной достоверности. Сила этого принципа не в том, что невозможно опровергнуть запись путем ее исправления, а в погашении возможности исправить запись как только внесенное в государственный реестр право получил добросовестный приобретатель [12, c. 134-135]. К сожалению, положения Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» не дают оснований считать, что это правило установлено непосредственно или, по крайней мере, может быть выведено путем толкования норм закона.
Согласно предписаниям п. 1 ч. 1 ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество является официальным признанием и подтверждением государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. В ст. 3 Закона закреплено принципы внесения, обязательности регистрации и открытости реестра, а также установлено, что государство гарантирует объективность, достоверность и полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременений. Вместе с тем, согласно ч. 5 ст. 12 Закона сведения Государственного реестра прав считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом, пока они не отменены в порядке, предусмотренном этим Законом. В свою очередь, в ст. ст. 26, 37 Закона предусмотрена возможность отмены записей и решений о государственной регистрации прав, причем не только судом, но и органами Министерства юстиции Украины. Никаких условий отмены записи, ограничений по времени, когда возможно оспаривание, правовых последствий отмены записи и возможности добросовестного приобретения недвижимого имущества лицом, доверившимся отмененной записи, Законом не установлено.
Таким образом, Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» не содержит норм, дающих судам возможность должным образом защитить права добросовестного приобретателя недвижимой вещи, т.е. лица, заключившего договор купли-продажи с лицом, не являющимся «действительным собственником» этой вещи, но в отношении которого существовала запись в государственном реестре о праве собственности. В связи с этим, для защиты интересов приобретателей суды вынуждены применять ст.ст. 330, 388 ГК Украины, которые не позволяют должным образом защитить права собственника недвижимости, поскольку обусловлены не государственной регистрацией, а утратой владения. Как следствие, судам приходится отступать от действительного содержания норм ст.ст. 330, 388 ГК Украины для того, чтобы их применение не нарушало баланс прав и законных интересов собственника и приобретателя недвижимости.
В то же время, рано или поздно судебная практика вынуждена будет признать невозможность применения действующей редакции ст.ст. 330, 388 ГК Украины к спорам по поводу недвижимого имущества. И весьма желательным представляется, чтобы к этому моменту путем внесения изменений в ГК Украины или в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» юридическая конструкция добросовестного приобретения недвижимых вещей приобрела свои устоявшиеся черты, как это сделано, например, в праве Германии. Для этого необходимо обусловить возможность такого приобретения не владением, а записью о государственной регистрации права собственности. Конечно, это не решит всех спорных вопросов (в частности, дискуссионного вопроса о необходимости воли собственника на внесение записи по аналогии с волей собственника на утрату владения движимой вещью и т.д.), однако станет важным шагом для обеспечения справедливого баланса в защите интересов собственника и приобретателя.
