Написать в редакцию

Написать в редакцию

Заполните все поля формы и нажмите «Отправить»

  • +7 (3952) 79-88-99
  • konf38rpa@yandex.ru

Образование земельных участков в составе территорий общего пользования в результате проведения комплексных кадастровых работ

Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. 2016. № 4.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.8.
Дата поступления: 06.12.2016.

Анализируется необходимость проведения работ по образованию земельных участков в составе земель (территорий) общего пользования. Выявляются причины, в связи с которыми в настоящий момент такие земельные участки во многих населенных пунктах не образованы. Проводится анализ тех результатов, которые могут быть достигнуты в результате образования земельных участков в составе земель общего пользования, и тех проблем, которые могут возникнуть в ходе проведения комплексных кадастровых работ.

Территории общего пользования; земли общего пользования; образование земельных участков; комплексные кадастровые работы; межевание территории; красные линии.

Ушакова А.П. Образование земельных участков в составе территорий общего пользования в результате проведения комплексных кадастровых работ // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. – 2016. – № 4.

Информация о статье

Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. 2016. № 4.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.8.
Дата поступления: 06.12.2016.

Аннотация

Анализируется необходимость проведения работ по образованию земельных участков в составе земель (территорий) общего пользования. Выявляются причины, в связи с которыми в настоящий момент такие земельные участки во многих населенных пунктах не образованы. Проводится анализ тех результатов, которые могут быть достигнуты в результате образования земельных участков в составе земель общего пользования, и тех проблем, которые могут возникнуть в ходе проведения комплексных кадастровых работ.

Ключевые слова

Территории общего пользования; земли общего пользования; образование земельных участков; комплексные кадастровые работы; межевание территории; красные линии.

Библиографическое описание

Ушакова А.П. Образование земельных участков в составе территорий общего пользования в результате проведения комплексных кадастровых работ // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. – 2016. – № 4.

About article in English

Publication data

Prologue: Law Journal. –2016.–№ 4.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.8.
Submission date: 06.12.2016.

Abstaract

The article presents the analysis of the need for work on land plots formation as a part of common use land (territories). The author reveals the reasons in connection with which in many settlements such land plots have not been formed yet. The author pays a special attention to the problems which can arise during carrying out integrated cadastral work.

Keywords

Common use territories, common use land, land plots formation, integrated cadastral work, land-surveying, red lines of the street.

Bibliographic description

Ushakova A.P. Land plots formation as a part of common use
territories as a result of integrated cadastral work // Prologue:
Law Journal. – 2016. – № 4.

В 2014 г. в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»[1] (далее – ФЗ «О ГКН») были внесены существенные изменения, предусматривающие возможность проведения нового вида кадастровых работ – комплексных кадастровых работ[2]. «Комплексность» таких работ по замыслу законодателя заключается в их проведении в отношении большей части земель и земельных участков на территории квартала (или нескольких кварталов). Предполагается, что в результате, во-первых, будут образованы земельные участки под многоквартирными домами, территориями общего пользования, во-вторых, будут уточнены границы уже существующих земельных участков, поставленных на учет без точных границ («ранее учтенные земельные участки»), в-третьих, будут устранены кадастровые ошибки[3]. Комплексные кадастровые работы в отношении определенной территории могут проводиться только один раз (ч. 4 ст. 42.1 ФЗ «О ГКН»). Технологически их проведение тесно взаимосвязано с процессами градостроительного планирования и планировки территории, поэтому итоговый результат зависит от деятельности не только кадастровых инженеров, но и планировщиков-градостроителей. Юридически это проявляется в установлении обязательности наличия проекта межевания территории для проведения комплексных кадастровых работ (ч. 3 ст. 42.6 ФЗ «О ГКН»)[4].

Очевидно, что в первую очередь данная процедура перспективна для густозастроенных районов с высокой стоимостью земли. При названных фактических обстоятельствах проведение комплексных кадастровых работ может быть экономически выгодным для муниципальных образований. Во-первых, постановка земельных участков в населенных пунктах на кадастровый учет – один из путей расширения налоговой базы для земельного налога. Во-вторых, Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 гг.)» предусмотрено ежегодное предоставление и распределение между бюджетами субъектов РФ субсидий из федерального бюджета на финансирование комплексных кадастровых работ[5].

Одна из основ проведения комплексных кадастровых работ – недопустимость выборочного их проведения. Такие работы должны проводиться одновременно в отношении всех земельных участков на территории квартала, удовлетворяющих критериям перечня ч. 1 ст. 42.1 ФЗ «О ГКН». Анализируя данный перечень, можно выявить лишь два вида объектов, в отношении которых такие работы проводиться не будут, а именно: а) земельные участки с точно установленными границами; б) неосвоенные, не занятыми какими-либо объектами земли. Примечательно, что территории общего пользования законодатель рассматривает как застроенные территории, или, по крайней мере, занятые определенного типа объектами. Как следствие, проведение комплексных кадастровых работ без установления границ земельных участков в составе территорий общего пользования не соответствует закону. «Белыми пятнами» на карте-плане территории могут оставаться только неосвоенные земли.

С чем связано такое законодательное решение и зачем нужны земельные участки общего пользования? Постановка такого вопроса обусловлена парадоксальным фактом – в настоящий момент многие муниципалитеты обходятся вовсе без земельных участков общего пользования. Улицы и дороги, скверы и бульвары, а также многочисленные подобные им объекты располагаются на землях, в составе которых земельные участки не образованы, но которые включены в состав территорий общего пользования в результате установления расположения красных линий.

На первый взгляд, кажется, что для комплексных кадастровых работ земельные участки общего пользования не должны быть важны, поскольку они не входят в налогооблагаемую базу земельного налога. Однако в действительности это не так. Один из разработчиков Грк РФ Э.К. Трутнев описывает двухэтапную технологию планировки территории, получившую отражение в кодексе, следующим образом: «На первом этапе посредством проекта планировки территории определяются границы улиц и одновременно границы элементов планировочной структуры – будущих кварталов, микрорайонов, районов. На втором этапе посредством проекта межевания территории земельный участок большего размера, равный кварталу, микрорайону, подразделяется на несколько (много) “элементарных” земельных участков» [1, с. 181-184]. Говоря проще, для того, чтобы установить границы земельных участков в составе квартала, сначала необходимо отграничить сам квартал от территорий общего пользования. Чтобы установить границы частных земельных участков (особенно дворов многоквартирных домов), абсолютно необходимо отграничить их не только между собой, но и установить границу между этими участками и улицей.

Одна из основных причин отсутствия срочной необходимости образования земельных участков общего пользования – институт красных линий. Он имеет солидную историю – в России красные линии устанавливались еще в XVIII в. Изначально красные линии рассматривались как границы между улицей и кварталом, однако начиная с XIX в. они стали использоваться и для другой цели – резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд[6]. Юридические последствия установления красных линий – распространение на земли и земельные участки в их границах правового режима земель (территорий) общего пользования, предполагающего запрет на приватизацию земельных участков в их составе (п. 12 ст. 85 ЗК РФ) и запрета на строительство за красной линией[7].

Применительно к вопросу об установлении границ земельных участков общего пользования имеет принципиальное значение следующая особенность красных линий – они не обязательно должны совпадать с фактически существующей границей между улицей и кварталом (это получило отражение в официальной дефиниции красных линий, закрепленной в п. 11 ст. 1 ГрК РФ). Градостроительный кодекс допускает установление с помощью красных линий границ планируемых территорий общего пользования, что позволяет, к примеру, предотвратить удорожание земельных участков, необходимых для планируемого расширения дороги, в результате их застройки. Такая практика получила широкое распространение – красные линии нередко проходят по существующим зданиям. Однако в проекте планировки территории и генеральном плане красные линии существующих и планируемых территорий общего пользования обозначаются одинаково. В результате красные линии не всегда фиксируют фактическую границу между улицей и кварталом, что может создавать ситуацию юридической неопределенности такой границы.

В связи с этим для проведения массового межевания земельных участков приходится определять и фиксировать фактическую границу между улицей и кварталом. Это одна из важнейших задач проекта межевания территории, который служит основой для проведения комплексных кадастровых работ.

Для того чтобы распространить на определенную территорию режим территории общего пользования, достаточно установить красные линии – образование земельных участков для этой цели не обязательно. Именно по этой причине большинство муниципальных образований не стали выделять средства для образования земельных участков в составе таких территорий. В большинстве случаев при проведении работ по межеванию территории, а в дальнейшем – комплексных кадастровых работ, границы таких земельных участков будут устанавливаться первично, с нуля.

Чем будут полезны для практики границы земельных участков общего пользования? Было бы ошибочным считать, что при наличии красных линий земельные участки общего пользования вовсе не требуются и установление их границ не имеет никакого практического значения. В г. Москве, где земельные участки общего пользования используются наиболее интенсивно, необходимость кадастрового учета земельных участков осознавалась достаточно остро. В результате проведения масштабных работ по образованию земельных участков в г. Москве было поставлено на кадастровый учет 9 313 земельных участков общего пользования[8].

Образование земельных участков в ходе проведения комплексных кадастровых работ позволяет:

1) установить земли, фактически занятые улицами, дорогами, скверами, бульварами и подобными объектами, образовать земельные участки и зарегистрировать на них право муниципальной собственности;

2) создать дополнительную гарантию против приватизации земельных участков общего пользования собственниками строений (напр., нестационарных торговых объектов) засчет наличия информации об их границах в государственном кадастре недвижимости (с 2017 г. – в Едином государственном реестре недвижимости);

3) выявить или уточнить фактическую границу между улицей и кварталом, необходимую для образования земельных участков внутри квартала;

4) создать основу для использования сервитутов для оформления прав на участки, занятые линейными объектами (как известно, сервитут может быть установлен только в отношении земельных участков, но не земель; несмотря на введение в 2014 г. института использования земель на основании разрешения (без предоставления земельных участков) для размещения большинства видов линейных объектов, необходимость установления сервитута может быть востребована и сейчас (напр., в случаях пересечения линейным объектом земельного участка, представленного частному лицу, либо в случаях строительства эстакад))[9].

При проведении комплексных кадастровых работ в пределах территорий общего пользования кадастровые инженеры, вероятно, столкнутся со следующими сложностями:

  1. В большинстве населенных пунктов проекты планировки территории и проекты межевания территории проводились не для всей территории, а точечно. В таком случае началу проведения комплексных кадастровых работ должно предшествовать проведение планировки и межевания территории.
  2. Не закреплены критерии установления границ земельных участков общего пользования в длину. Многие улицы составляют в длину не один километр и неоднократно пересекаются с другими улицами. При проведении работ по образованию земельных участков общего пользования в г. Москве был накоплен ценный опыт решения подобных вопросов. Были сформулированы правила установления границ земельных участков улично-дорожной сети в случае пересечения двух улиц, улицы и площади, набережной, железной дороги и множество других подобных ситуаций. Например, «… земельный участок пересечения двух улиц присоединяется к улице высшей категории, а при одинаковом значении – к улице (проезду) большей протяженности» [6]. Отсутствие утвержденных на федеральном уровне методических рекомендаций по решению подобных вопросов может вызвать затруднения при проведении работ по межеванию и комплексных кадастровых работ.
  3. Во многих населенных пунктах для размещения нестационарных торговых объектов использовался не договор на размещение нестационарного торгового объекта, а договор аренды земельного участка. В результате в пределах территорий общего пользования были образованы незначительные по площади земельные участки. Эти участки окажутся вкраплениями в большие по площади земельные участки под улицами.
  4. Не установлены правила учета красных линий. Существует риск распространения формального подхода к проведению комплексных кадастровых работ, при котором в качестве границ земельных участков общего пользования будут использоваться красные линии без проверки соответствия красной линии фактически существующей линии между улицей и кварталом.

Сноски

Нажмите на активную сноску снова, чтобы вернуться к чтению текста.

[1] О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // СЗ РФ. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.

[2] О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 22 дек. 2014 г. № 447-ФЗ // СЗ РФ. – 2014. – № 52. – Ч. I. – Ст. 7558.

[3] Применительно к этим процессам необходимо учитывать, что проведение комплексных кадастровых работ рассматривается законодателем как процедура, которой обязательно предшествует разработка и утверждение проектов межевания территории. Согласно ч. 1 и 2 ст. 43 ГрК РФ проекты межевания территории разрабатываются применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структур в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.

[4] В условиях ограниченности объема в рамках данной статьи мы не ставили задачу представить анализ достоинств и недостатков правового регулирования проведения комплексных кадастровых работ в целом, а ограничились только образованием земельных участков в составе территорий общего пользования. Критический анализ новелл данного законопроекта представлен в юридической литературе, напр., в статьях Г.Л. Земляковой, С.А. Липски и А.А. Труфанова [3; 4; 5].

[5] О федеральной целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 гг.)»: постановление Правительства РФ от 10 окт. 2013 г. № 903 // СЗ РФ. – 2013. – № 42. – Ст. 5364.

[6] Одна из наиболее глубоких работ, касающаяся правовых последствий установления красных линий – труд М.Д. Загряцкого, который приводит тщательный анализ процессов использования красных линий для установления различных публично-правовых ограничений прав землепользователей [2; с. 283-294].

[7] Этот запрет прямо не закреплен, однако, согласно п. 2 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ в проектах межевания территории отображаются линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений. Правило о недопустимости строительства зданий на землях общего пользования единообразно применяется в судебной практике, напр.: определение ВАС РФ от 19 нояб. 2013 г. № ВАС-16237/13; определение ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № ВАС-7209/13; постановление ФАС Центрального округа от 8 окт. 2012 г. по делу № А62-5127/2011; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 дек. 2013 г. № А10-606/2013; постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 окт. 2011 г. № Ф03-4685/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

[8] Перечень содержится в следующем документе: О Перечне земельных участков улично-дорожной сети г. Москвы: закон г. Москвы № 8 от 21 марта 2007 г. // СПС «КонсультантПлюс». Работы проводились на основании Положения о мониторинге земельных участков, входящих в состав земель общего пользования г. Москвы: утв. Постановлением Правительства Москвы № 717-ПП от 20 сент. 2005 г. // СПС «КонсультантПлюс».

[9] О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // СЗ РФ. – 2014. – № 26. – Ч. I. – Ст. 3377.

Список использованной литературы

  1. Градорегулирование: основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости / рук. авт. коллектива Э.К. Трутнев. – М., 2008. – 296 с.
  2. Загряцков М.Д. Земельная политика городского самоуправления в Германии: в 2. т. – Москва, 1913. – Т. 1. – 508 с.
  3. Землякова Г.Л. Образование земельных участков и уточнение их границ в массовом порядке // Труды института государства и права Российской академии наук. – 2015. – № 1. – С. 53-74.
  4. Липски С.А. Комплексные кадастровые работы как необходимый шаг по упорядочению отношений в сфере недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 25-28.
  5. Труфанов А.А. Комплексные кадастровые работы или земельный передел? [Электронный ресурс]. – URL: http://trufanov-72.narod.ru/publ/stati/kompleksnye_ kadastrovye_raboty_ili_zemelnyj_peredel/1-1-0-3.
  6. Формирование, учет и мониторинг земельных участков общего пользования Москвы // Территория и планирование. – 2007. – № 5. [Электронный ресурс]. – URL: http://terraplan.ru/arhiv/32-5-12-2007/306-211.html.

References

  1. Trutnev Eh.K. Urban regulation: bases of regulation of urban planning activities in the conditions of the real estate market becoming [Gradoregulirovanie: osnovy regulirovaniya gradostroitel’noj deyatel’nosti v usloviyah stanovleniya rynka nedvizhimosti]. Moscow, 2008. 296 p. (In Russ.).
  2. Zagryackov M.D. Land policy of municipal government in Germany [Zemel’naya politika gorodskogo samoupravleniya v Germanii]. Moscow, 1913. Vol. 1. 508 p. (In Russ.).
  3. Zemlyakova G.L. The creature of land plots and change of their borders in large numbers [Obrazovanie zemel’nyh uchastkov i utochnenie ih granic v massovom poryadke]. Trudy instituta gosudarstva i prava Rossijskoj akademii nauk – Proceedings of State and Law Institute of the Russian Academy of Sciences. 2015. Vol. 1. Pp. 53-74. (In Russ.).
  4. Lipski S.A. Complex cadastral works as a necessary step to regulate relations in the sphere of real estate [Kompleksnye kadastrovye raboty kak neobhodimyj shag po uporyadocheniyu otnoshenij v sfere nedvizhimosti]. Pravovye voprosy nedvizhimosti – Legal issues of real estate. 2015. Vol. 1. Pp. 25-28. (In Russ.).
  5. Trufanov A.A. Complex cadastral works or land repartition [Kompleksnye kadastrovye raboty ili zemel’nyj peredel]. Available at: https://trufanov-72.narod.ru/publ/stati/kompleksnye_ kadastrovye_raboty_ili_zemelnyj_peredel/1-1-0-3. (In Russ.).
  6. Formation, registration and monitoring of land plots of common use in Moscow [Formirovanie, uchet i monitoring zemel’nyh uchastkov obshchego pol’zovaniya Moskvy]. Territoriya i planirovanie – Territories and Planning. 2007. Vol. 5. (In Russ.).