Среди ученых, чье внимание в большей степени обращено на жилищное право и окружающие его дискуссионные вопросы, сложно найти того, кто был бы не согласен с тем, что жилищные отношения облекаются в особую правовую форму – жилищный договор, который в некоторой степени отличается от гражданско-правового договора. Ряд характерных черт, различающий эти две правовые конструкции, обусловлен во многом особым предметом жилищных договоров – самим жилищем [1, c. 43]. Анализ места жилищно-правового договора среди схожих с ним категорий системы права России, вопрос о понятии такого типа договора, его соотношении с другими сквозь призму особенностей, имеющих место в данных договорных конструкциях, – традиционно «живая» тема для юридической науки, не теряющая актуальности в повестках дискуссий правоведов. В рамках данной работы нас, безусловно, интересуют не все эти особенности, особое внимание предполагается уделить постановке вопроса об одном из основополагающих начал жилищного права – принципу свободы договора и его проявлениям в жилищно-правовых договорах.
Соглашаясь с доминирующей среди ученых точкой зрения, согласно которой первичным средством договорного регулирования большинства отношений различных сфер общественной жизни, включая жилищную сферу, является гражданско-правовой договор [2, c. 42], стоит при этом отметить, что договорная форма регулирования общественных отношений в жилищном праве, хотя и не претендуя на исключительность по отношению к другим отраслям правовой системы, все же имеет ряд характерных только для регулирования этих конкретных отношений черт. Разговор о таких особенностях в рамках данной работы невозможен без обозначения круга договорных конструкций, которые надлежит относить к уже не раз упомянутой группе жилищно-правовых договоров. Вопрос о линии, отделяющей известные законодательству договоры жилищно-правового характера от остальных, вряд ли когда-либо может быть решен однозначно хотя бы в силу всеобщего признания жилищного права комплексной отраслью права. Ведь такое разграничение, равно как разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права, происходит не по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях, что позволяет утверждать, что критерии такого разделения никогда нельзя будет считать безапелляционно верными. Среди ученых такая «демаркация» раз за разом проводится на основании исключительно собственного видения того, какие отношения регулирует жилищное право и какие договорные конструкции надлежит относить к жилищно-правовым. Мнение автора не станет в этом смысле выбиваться из общего «правила», хотя оно вряд ли будет претендовать на исключительность. Как комплексная отрасль права жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Общественные отношения, регулируемые нормами жилищного права, в этой связи обладают специфической чертой – они возникают, существуют и развиваются, главным образом, по поводу особого объекта материального мира, предназначенного для проживания граждан – жилища [3, c. 32]. В то же время, представляется не совсем логичным ограничивать круг жилищно-правовых договоров исключительно теми, которые касаются проживания. Такая позиция не кажется исключительно верной, потому предлагается расширить рассматриваемый круг жилищно-правовых договоров до закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ договорных конструкций, имеющих своим объектом жилое помещение. Однако, учитывая направленность исследования на особенности проявления принципа свободы в жилищно-правовых договорах, имеет смысл не рассматривать все договоры, закрепленные в ГК РФ, интерес при заключении которых может быть направлен на особый объект, – жилище (купля-продажа, аренда, дарение, мена). В обоснование данного подхода предлагается обратить внимание на тот факт, что жилье в таких договорах выступает, в первую очередь, имуществом, имеющим экономическую ценность (говорить об особенностях договорной свободы в контексте отнесения таких конструкций к жилищно-правовым договорам не приходится хотя бы в силу их преимущественно гражданско-правовой природы), нас же интересует жилище как самостоятельный объект прав, отличный от имущества в гражданско-правовом значении этого термина.
Не оспаривая тот факт, что договорная форма регулирования общественных отношений наиболее часто ассоциируется именно с гражданским правом, уже не вызывает сомнений, что привычные отношения юридического равенства (хотя, в жилищном праве такое равенство и не является безусловным), равно как и сама договорная форма регулирования отношений характерна не только гражданскому праву, более того, эта форма в жилищном праве, безусловно, обладает рядом отличительных черт.
В науке жилищного права давно уже назрела необходимость провести определенные незримые границы среди особенностей договоров, регулирующих подобного рода отношения.
Такие характерные черты жилищного законодательства, в первую очередь, заложены на уровне принципов, систематично изложенных в статьях кодифицированных актов соответствующего законодательства — ст.1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)[1] и ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)[2].
Среди основных начал гражданского законодательства ГК РФ называет принцип свободы договора. При этом, российским законодателем данный принцип выделен как один из фундаментальных, лежащих в основе гражданского оборота. Его значение для благосостояния не только граждан, но и государства сложно переоценить: неспособность обеспечить его соблюдение и восприятие, безусловно, может привести к замедлению становления экономических отношений рыночной модели.
Принцип свободы договора имеет немаловажное значение и для реализации жилищных прав, однако легальное закрепление в Жилищном кодексе РФ данный принцип не нашел. Данный факт создает ряд проблем, касающихся вопроса применения принципа свободы договора к жилищно-правовым договорным конструкциям. Так, исходя из отнесения так называемого договора «коммерческого» найма, закрепленного в тексте ГК РФ, к жилищно-правовым договорам наряду с договором социального найма (или иного), получившим легальное закрепление уже в ЖК РФ, возникает некая неопределенность в отношении объема действия данного принципа на эти договорные конструкции. Можно ли говорить тогда, что принцип свободы договора, как минимум, в разной степени распространяет свое действие в случаях, когда договоры, регулирующие хотя и схожие общественные отношения, закреплены в нормативных актах, чей текст по-разному «воспринял» нормы о свободе договора? Неужели действие принципа свободы договора здесь столь же полярно, как и его отражение в тексте соответствующего кодифицированного акта? Очевидно, что нет, однако также очевиден и ряд изъятий из рассматриваемого принципа среди договоров, обозначенных в ЖК РФ (стороны зачастую ограничены в определении условий договора, условия договоров обозначены в установленных на подзаконном уровне типовых договорах, наниматель лишен возможности выбора контрагента и др.). Значит ли это, что законодатель предусмотрительно выделил «коммерческий» наем, проводя невидимую границу, позволяющую, таким образом, разделить жилищно-правовые договоры относительно действия на них принципа свободы договора на те, где он действует и те, где он действует в ограниченном режиме или не действует вообще? Кажется логичным ответить отрицательно и на этот вопрос. Однако, учитывая сроки принятия рассматриваемых кодифицированных актов, очень сложно давать заключения о степени предусмотрительности авторов ЖК РФ.
Разумеется, отражение всех основных начал гражданского права не обязательно в жилищном законодательстве, и само по себе отсутствие такого повторения вовсе не означает, что соответствующий принцип не действует. Для иллюстрации данного тезиса можно обратиться к принципу добросовестности, нашедшему свое закрепление в ГК РФ только в 2013 году. Представляется неверным утверждать, что его отсутствие в ЖК РФ дает основания говорить о неприменимости данного принципа при рассмотрении конкретных жилищных споров.
В то же время, говоря о свободе договора, можно допустить, что умолчание о ней в Жилищном кодексе РФ не является случайным [4, c. 19]. Не исключено, что главным фактором, побуждающим проигнорировать принцип свободы договора в тексте ЖК РФ, было твердое убеждение законодателя в комплексности самой отрасли жилищного права. Так, жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях, которые предлагается именовать «основными»: для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (что важно, однако – с использованием административно-правовых средств); для отношений предоставления жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного характера – метод административного права (императивный метод) [3, c. 32; 5]. Комплексность жилищного права и неизбежное использование метода «власти-подчинения» для регулирования столь важных отношений, как видится, и стало основанием для умолчания об исследуемом принципе среди основных начал жилищного законодательства, ведь данный метод весьма спорно «аккомпанирует» договорной свободе.
Между тем, выявление роли принципа свободы договора в правовом регулировании жилищных отношений представляет значительный интерес не только для правовой науки, но и для правоприменительной практики, а также для дальнейшего совершенствования жилищного законодательства. Вполне очевидно, что законодательное закрепление принципа свободы договора в ст. 1 «Основные начала жилищного законодательства» ЖК РФ в целом будет способствовать повышению эффективности правового регулирования жилищных отношений, а также избавит ученых от необходимости разгадывать замысел законодателя, проигнорировавшего исследуемый принцип в тексте ЖК РФ.
Говоря об особенностях проявления принципа свободы договора в жилищном праве, видится необходимым указать на малое внимание, уделенное этому вопросу в юридической науке. Доктрина жилищного права следует пути, указанному авторами ЖК РФ, и, в свою очередь, оставляет без внимания исследование не указанного среди основных начал жилищного законодательства принципа свободы договора. По крайней мере, среди учебников и учебных пособий, доступных автору, не нашлось того, где бы упоминался рассматриваемый принцип. Это, однако, не говорит об общепризнанной неприменимости принципа свободы договора к жилищно-правовым договорам, ряд ученых в публикуемых периодических изданиях трудах демонстрирует свою заинтересованность объемом применения принципа свободы договора в жилищно-правовых договорных конструкциях.
Среди первых исследователей, обращающих свое внимание на характерные жилищному законодательству особенности проявления принципа свободы договора, особенно широким подходом в своих работах отличается О.В. Батова. «Так, если установленная гражданским правом обязанность заключить договор в подавляющем большинстве случаев является исключением из правила о свободе субъектов гражданского права…, то в жилищном праве такая обязанность является, что вероятнее, общим правилом, чем исключением из него» [1, c. 34].
Рассматриваемый принцип в основном представляет собой сочетание ряда элементов. Первое: каждый участник гражданского оборота наделен правом независимо от кого-либо решать вопрос о заключении договора или об отказе от такового с тем или иным контрагентом. Вторым, традиционно выделяемым элементом, является свобода сторон в выборе вида заключаемого договора. Стороны по своему усмотрению вправе заключать так называемые смешанные или непоименованные в законе договоры. Наконец, третьим элементом договорной свободы ученые выделяют возможность для сторон определять условия, на которых будет заключено соглашение [6, c. 7].
Неприемлемость абсолютизированной договорной свободы много раз была доказана учеными, отмечающими, что, преследуя различные цели (будь то соблюдение баланса интересов или защита слабой стороны договора, или иное), законодатель закрепил в тексте ГК РФ, а также в других нормативных актах, регулирующих соответствующие договорные конструкции, ряд исключений из принципа свободы договора. О.В. Батова, в свою очередь, замечает, что жилищным законодательством установлены несвойственные гражданскому законодательству исключения из рассматриваемого принципа. Так, обращаясь к первому традиционно выделяемому элементу принципа свободы договора (возможность по собственному усмотрению принимать решение о заключении или незаключении договора), стоит указать на множество случаев в жилищном праве, когда собственник соответствующего жилищного фонда обязан при наличии определенных условий предоставить жилое помещение в доме маневренного жилищного фонда (статья 95 ЖК), либо в доме системы социального обслуживания населения (статья 96 ЖК), либо жилое помещение из фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев (стать 97 ЖК), либо жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК) [1, c. 34].
Более того, по договору социального найма, являющегося основным видом договора, урегулированного нормами ЖК РФ (ему посвящены главы 7 и 8), заключение договора не является предметом усмотрения наймодателя, а осуществляется им при наличии оснований, предусмотренных ст. 49 ЖК РФ. Таким образом, наймодатель не обладает свободой принятия решений о заключении договора, а равно выбора стороны в договоре, поскольку круг лиц, имеющих право на получение жилья по договору социального найма, определен законом [4, c. 19].
Вместе с тем, такая свобода полностью присуща другой стороне договора – нанимателю, который самостоятельно и абсолютно свободно реализует свои права, связанные с заключением или отказом от заключения договора.
Возможность выбора вида заключаемого договора вообще (второй элемент принципа свободы договора), возможность заключения смешанных и непоименованных договоров и границы такого выбора, представляется, во многом определены доминирующими позициями о том, какие именно договоры, например, считать смешанными. Так, распространенной является позиция о том, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда [7, c. 338]. Согласно второй точке зрения, договор управления является самостоятельным договором, поскольку урегулирован специальными нормами жилищного законодательства [8, c. 310]. Допускаем, что правовая природа договора управления носит двойственный характер, что делает возможным существование обеих вышеуказанных позиций.
Ряд ограничений договорной свободы находится и при определении условий договора (третий традиционный элемент), в частности, для наймодателя – нормированность площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Аналогичными ограничениями обременены и иные договоры, урегулированные жилищным законодательством. Так, типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315[3]. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42[4]. Специфика типовых договоров состоит в том, что их условия устанавливаются нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, и в том, что стороны не могут менять содержание таких договоров. Поэтому принцип свободы договора как яркое проявление частноправовых начал здесь вряд ли вообще применим. Представляется очевидным вывод о том, что саморегуляция носит здесь весьма ограниченный характер [9, c. 132].
Продолжая разговор о применении принципа свободы договора к жилищно-правовым договорам (и исследовании возможности такого применения), стоит отметить, что судебные инстанции нечасто ссылаются в своих актах на нормы о свободе договора. При этом, однако, ряд утверждений о рассматриваемом принципе, высказанных выше, подтверждается судебными актами. Так, обосновывая отмену решения нижестоящей инстанции об обязательности для нанимателя заключить договор специализированного найма, суд указывал, что: «Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности понудить граждан при вышеуказанных обстоятельствах в судебном порядке к заключению договора найма специализированного жилого помещения, тем самым против их воли возлагая на них права и обязанности нанимателя специализированного жилого помещения; иной подход в отсутствие специальных норм нарушает гарантированные Конституцией Российской Федерации права граждан свободно выбирать место жительства, а также противоречит общеправовому принципу свободы договора»[5].
Изложенные факты, свидетельствующие о наличии определенных противоречий относительно действия принципа свободы договора применительно к жилищно-правовым и гражданско-правовым договорам, об отсутствии легального закрепления принципа в тексте ЖК РФ, о весьма осторожным подходе ученых и судебных инстанций к объему договорной свободы в жилищном праве, в сочетании с неоднократно доказанной (хотя и не претендующей на исключительность) самостоятельностью жилищно-правовых договоров, равно как и самой отрасли жилищного права, говорят о необходимости дальнейшего изучения особенностей проявления, реализации и ограничения свободы договора в жилищном праве вообще, систематизации и обобщения уже имеющихся исследований.
