С вступлением 1 января 2017 г. в силу Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ перечень объектов недвижимости в Российской Федерации пополнится новым видом объектов – машино-место[1].
Практическая необходимость уточнения статуса машино-места как объекта недвижимости была вызвана тем, что фактически на сегодня права на машино-место оформляются как на долю в праве общей собственности, т.к. машино-место, как правило, не имеет конструктивных границ (стен, ограждений), что на сегодняшний день не позволяет расценивать такой объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости в такой ситуации выступает помещение этажа в здании, на котором расположены парковочные места. При этом у правообладателей имеются сложности в реализации на практике механизма преимущественного права покупки доли в праве, предусмотренного ст. 250 ГК РФ. В частности, для продажи своей доли в праве владельцу машино-места на сегодня нужно уведомить (получить отказ от приобретения) всех сособственников. Зачастую таких сособственников множество, данные о них у собственника отсутствуют, что делает реализацию требований ст. 250 ГК РФ практически невозможной.
Указанная проблема существенно обострилась с момента внесения изменений в ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ[2] (далее – Закон № 122-ФЗ). Так, в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению[3]. Более того, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
При этом создается парадоксальная ситуация. Сделка, совершенная без необходимого согласия (отказа от права преимущественной покупки) третьего лица, в силу положений ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ должна быть квалифицирована в качестве оспоримой, следовательно, переход права на основании такой сделки подлежит государственной регистрации даже без получения такого согласия.
Однако в силу прямого запрета, введенного в норму ст. 24 Закона № 122-ФЗ такая сделка не может быть нотариально удостоверена без получения такого согласия (отказа от права преимущественной покупки) или до истечения месячного срока с момента уведомления, т.е. для нотариального удостоверения такого договора вводятся более жесткие условия, чем для регистрации права по такой сделке.
Кроме того, введение указанной нормы делает практически неприменимой в отношении нотариальных сделок процедуру перевода сособственником на себя прав и обязанностей покупателя по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
По общеупотребимой классификации объекты недвижимости принято делить на объекты, отнесенные к недвижимому имуществу в силу неразрывной связи с землей и объекты, отнесенные к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Можно сделать вывод, что машино-место имеет признаки как одной, так и другой группы объектов: с одной стороны, есть неразрывная связь с землей (помещение является составной частью здания), с другой же – отнесение произвольной части поверхности к объектам недвижимости возможно только в силу прямого указания закона, т.к. в силу своей физической природы признаками самостоятельного объекта недвижимости такие вещи не обладают.
Тем самым, машино-место – особый, исключительный вид объекта недвижимости. Кроме того, данное решение законодателя создает очевидный прецедент на будущее, создавая возможность появления в будущем и иных подобных объектов недвижимости.
Легальное определение машино-места с 1 января 2017 г. будет содержаться в п. 29 ст. 1 ГрК РФ: машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Принципы формирования машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, предложенные законодателем, можно признать достаточно неординарными и неоднозначными, что также прочеркивает исключительный характер подобных объектов.
Так, в новой редакции ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (далее – Закона № 218-ФЗ) указано, что границы машино-места определяются в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами)[4].
Следовательно, с 1 января 2017 г. объект недвижимости можно не только построить или реконструировать, но и нарисовать.
Также к новеллам законодательства относится норма ч. 4.1. ст. 42 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра.
Как видно, данное правило не ограничивается только машино-местами и будет иметь более широкую сферу применения. Единственное ограничение – правило об уведомлении на сайте не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
На сегодняшний день на портале Росреестра отсутствует соответствующий сервис. Очевидно, такая возможность будет реализована только с 1 января 2017 г.
Также важно отметить, что законодатель принял правила перехода от ранее зарегистрированных прав (машино-место как доля в праве общей собственности) к регистрации прав по-новому (машино-место как самостоятельный объект недвижимости).
В частности, если ранее в ЕГРП были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре указанной доли в праве и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Указанный механизм переоформления прав можно признать упрощенным, социально-ориентированным. Более того, такое переоформление не является обязательным и проводится только по желанию собственника.
Нужно признать, что в данной ситуации изменения законодательства вызваны проблемами правоприменительной практики, носят явно потребительское значение, тем самым указанный вопрос нуждается в исследовании и оценке со стороны юридической науки.
