Сущность преддоговорных отношений участников товарного оборота состоит, с одной стороны, в информационном обмене – контроле состояния системы, с которой придется войти в контакт, с другой стороны – в согласовании условий этого взаимодействия. Выступая некой гарантией заключения сделки в будущем, предварительный договор влечет состояние правовой связанности его сторон еще до возникновения необходимых для заключения основного договора условий, что актуализирует вопрос предварительной верификации (проверки) для его участников. Вместе с тем контроль в предварительном договоре на законодательном уровне не получил должного урегулирования, а складывающаяся в данной области правоприменительная практика не может быть признана ориентированной на соблюдение баланса интересов участников преддоговорного взаимодействия.
Определение предварительного договора дано в п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)[1], согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Традиционно предварительный договор относят к организационным договорам. Е.А. Суханов, подразделяя гражданско-правовые договоры на имущественные и организационные, подчеркивает, что предварительные договоры направлены не на товарообмен, а на его организацию, то есть на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена [5, с. 182].
В юридической литературе обычно выделяют две основные ситуации, когда востребован предварительный договор [см.: 8, с. 93; 10, с. 13]. Во-первых, необходимость в предварительном договоре возникает, когда до подписания основного соглашения сторонами должны быть совершены определенные действия (одобрение «крупной» сделки органами юридического лица, получение необходимых правоустанавливающих документов, проведение ремонтных работ). Так предварительный договор, закрепляя юридическую связь участников товарного оборота, позволяет им восполнить отсутствие условия, необходимого для совершения основной сделки в установленный срок[2]. Отсутствие имущества, выступающего предметом будущей сделки, не влечет недействительность предварительного договора или невозможность его заключения, на что обращает внимание Верховный Суд Российской Федерации[3]. В таком случае предварительный договор может содержать отлагательное условие заключения основной сделки – например, уведомление о готовности объекта к эксплуатации[4].
Во-вторых, стороны могут прибегнуть к предварительному договору и в том случае, когда в отсутствие явных препятствий для заключения основного договора, их воля направлена на заключение именно предварительного соглашения. В юридической литературе уже высказывалось мнение, что заключение предварительного договора имеет целью предоставление субъектам возможности еще раз взвесить последствия заключения основного договора [1]. Такая ситуация имеет место, если лицо хочет подробнее изучить иные предложения на рынке, но при этом не желает терять потенциального контрагента. Можно заранее предположить, что организационные и компенсационные расходы лица, уклоняющегося от заключения основной сделки, будут меньше, чем в случае ненадлежащего исполнения договора в будущем.
Правоприменитель подчеркивает, что, заключая предварительный договор, лицо принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом[5]. Надлежащее исполнение обязательства по предварительному договору состоит в совершении его участниками всех необходимых действий, направленных на заключение основной сделки. Анализ соответствующей судебной практики по данному вопросу позволяет говорить о формирующейся опровержимой фактической презумпции вины участников предварительного договора, не заключивших основной договор. Так, при рассмотрении конкретного дела высшая судебная инстанция отметила, что незаключение основного договора всегда выступает результатом нарушения какой-либо стороной или же сразу обоими участниками предварительного договора принятых на себя обязательств, пока не будет доказано иное[6].
Лицо признается невиновным, если с необходимой степенью заботливости и осмотрительности приняло все возможные меры к надлежащему исполнению обязательства. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение, заключив, что неверно было истолковано поведение сторон предварительного договора, приведшее к незаключению основной сделки. Кассационная инстанция отметила, что из материалов дела явствует сохранившийся у участников правоотношения интерес в будущей сделке. В качестве действий, свидетельствующих о намерении сторон заключить основной договор, суд признал обращение в период действия предварительного соглашения в орган, ведущий публичный реестр – Единый государственный реестр недвижимости, с целью получения информации об объекте недвижимости, выступающего предметом будущей сделки; направление контрагенту предложения о заключении основного договора купли-продажи[7].
Предварительный договор не может быть признан недействительным на основании того, что лицо может не исполнить обязательство по заключению основного договора ввиду невозможности или недобросовестности (не станет собственником в оговоренный срок или, став собственником, уклонится от заключения основного договора). Правоприменитель обращает внимание, что такие обстоятельства могут иметь место уже на стадии исполнения предварительного договора[8].
Препятствия могут возникнуть при заключении основного договора. Например, действующий арендатор может не захотеть прекратить договорные отношения, в расчете на что был заключен предварительный договор с другим лицом (потенциальным арендатором). Индивидуально-определенная вещь, выступающая предметом будущего договора, может быть передана в рамках иной сделки, что исключит исполнение обязательства. Предварительный договор выражает лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор, в связи с чем абсолютных гарантий получения в собственность или пользование конкретного имущества нет. Так, судом в рамках одного из рассматриваемых дел было отмечено, что факт заключения договора означает лишь юридическую связанность контрагентов, предрешает вопрос о допустимости понуждения к реальному исполнению этого договора в натуре[9].
Надлежащее исполнение предварительного договора в динамике предполагает, в том числе достижение согласия по поводу существенных условий основного договора. В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор в обязательном порядке должен определять только предмет основного договора. Дополнительно стороны могут предусмотреть в инициативном порядке иные существенные условия, по которым считают необходимым достичь соглашения при заключении основной сделки. Причем установление содержания таких существенных условий в тексте предварительного соглашения необязательно. Например, указание, что условие о цене будет определено основным договором, расценивается судами как достижение сторонами предварительного договора согласия относительно включения данного условия в текст будущего договора[10].
Законодательное положение об отражении в предварительном договоре ограниченного круга условий подчеркивает его организационную роль. Часто именно отсутствие сведений о таких условиях приводит участников товарного оборота к необходимости заключать предварительное соглашение. При возникновении между участниками предварительного договора спора относительно существенных условий основной сделки, они устанавливаются решением суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Однако правило о судебном определении условий основного договора вряд ли способно в полной мере отразить интересы участников правоотношения, умаляя организационную функцию предварительного договора, на что обращают внимание ученые [7, c. 35]. Ко всему прочему это усложняет правоприменение.
В юридической литературе отмечается несостоятельность указанного подхода, поскольку не представляется возможным заключить сделку на условиях, предусмотренных предварительным соглашением, когда последнее собственно такие условия не отражает. Так, Е.Б. Подузова предполагает, что предварительный договор должен однозначным образом определять существенные условия основного договора [9, с. 140–141]. Однако по объективным причинам нельзя признать такую позицию вполне оправданной.
Назначение предварительного договора состоит в том, чтобы предоставить сторонам возможность сделать свое волеизъявление на заключение в будущем сделки, когда отпадут те препятствия, которые имеются на момент заключения предварительного договора. Поскольку предварительный договор не обуславливает возникновения имущественных прав у его сторон, он может быть заключен при отсутствии у лица прав на необходимую для исполнения вещь, что подтверждается правоприменительной практикой[11]. В таком случае стороны не смогут указать в предварительном договоре все существенные условия основного соглашения. Они и не заинтересованы в том, чтобы на данном этапе связывать себя конкретными положениями будущего договора, оставляя себе определенную свободу действий.
Несмотря на то, какие именно причины побудили лицо заключить предварительный договор, перед вступлением в основное обязательство участник товарного оборота имеет законный интерес в осуществлении контроля. Только на основании результатов проверки стороны смогут самостоятельно выработать разумные условия основной сделки, отражающие их интересы и потребности.
Анализ правоприменительной практики свидетельствует, что лицо может отказаться от вступления в основное правоотношение, если на момент заключения основного договора отсутствуют необходимые условия для его заключения. Например, сделка не получила необходимого одобрения; к лицу не перешли правомочия собственника; имущество, являющееся предметом основного договора, было передано по другому договору; состояние передаваемого имущества не соответствует условиям, оговоренным в предварительном соглашении. Так, суд заключил, что предмет договора аренды не соответствовал оговоренным в предварительном договоре техническим характеристикам на дату, установленную для его подписания. Выявленные в ходе проверки недостатки арендодателем устранены не были. Поскольку арендатор принял на себя обязательство по заключению договора аренды на оговоренных в техническом задании требованиях к предмету аренды, правоприменитель пришел к выводу о праве арендатора отказаться от подписания основного договора[12].
Необходимо обратить внимание, что недостижение оговоренных в предварительном соглашении условий до истечения предусмотренного срока заключения основного договора не рассматривается правоприменителем в качестве безусловного свидетельства неисполнения контрагентом обязательств. К примеру, суд указал, что отсутствие у стороны предварительного договора аренды помещения права собственности на данное помещение на момент расторжения предварительного договора не свидетельствует о неисполнении истцом обязательств перед ответчиком, поскольку срок заключения договора аренды, установленный предварительным соглашением, не истек[13].
При рассмотрении другого дела правоприменитель пришел к выводу об отсутствии вины стороны предварительного договора в том, что действующий арендатор не освобождает помещение, по поводу которого планировалось заключение долгосрочного договора аренды с другим арендатором. На основании указанных обстоятельств суд отказал истцу в удовлетворении иска о взыскании отступного[14].
Между заключением предварительного и основного договора может пройти длительный период времени. В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, если срок, в течение которого подлежит заключению основной договор, не указан в тексте предварительного соглашения, будущая сделка может быть совершена в течение года. Смысл предварительного договора в том, чтобы к определенному сроку были достигнуты условия, необходимые для заключения и действительности основной сделки. Однако участник предварительного договора ввиду сложившихся обстоятельств или в силу недобросовестности может и не совершить действия, направленные на достижение необходимых условий, либо совершить их с опозданием. Возможна ситуация, когда лицо заключает предварительный договор «просто так», без намерения вступать в дальнейшее правоотношение, с целью причинить вред (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
Поскольку не достигнуты условия, необходимые для заключения основного договора, понудить контрагента к совершению сделки в судебном порядке не представляется возможным. Лицо может рассчитывать только на возмещение причиненных ему убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Сторона предварительного договора может понести значительные организационные расходы, связанные с подготовкой будущей сделки. Однако, как свидетельствует правоприменительная практика, доказать такие убытки и наличие причинно-следственной связи с поведением контрагента весьма затруднительно[15].
Считаем, сторонам целесообразно предусмотреть в предварительном договоре условие об осуществлении контроля деятельности контрагента по достижению необходимых для заключения основного соглашения условий. Например, право требовать подтверждения факта подачи документов для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества к определенному сроку. Верховный Суд Российской Федерации в развитие законодательных положений указал, что предварительный договор не может устанавливать для сторон иные обязанности, кроме обязанности по заключению основного договора[16]. Однако данная правовая позиция имеет место относительно обязанностей имущественного характера: передать вещь, внести оплату и т.п. В юридической литературе высказывалось мнение, что предварительный договор может содержать условие о процедуре переговоров, порядке распределения сопутствующих расходов, что влечет для сторон соответствующие дополнительные обязанности [9, с. 141].
В.В. Витрянский справедливо отмечает, что в предварительном договоре могут быть предусмотрены разнообразные обязанности сторон, исполнение которых направлено на организацию в будущем основной сделки. Автор относит к таким обязанностям действия продавца по государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости и предоставление покупателю соответствующей выписки из Росреестра, удостоверяющей права собственности продавца на недвижимость, выступающую предметом будущего договора купли-продажи недвижимого имущества [2]. В.В. Груздев относит данные положения к организационно-процедурным условиям заключенного договора [6]. Обязанность лица, корреспондирующая контрольному правомочию контрагента, имеет организационную природу и направлена на обеспечение законного интереса участника товарного оборота в заключении основного договора, то есть на достижение цели предварительного обязательства, что, в свою очередь, согласуется с рассмотренной позицией законодателя и правоприменителя.
Назначение гражданско-правового контроля состоит в соблюдении законных интересов участников гражданского правоотношения, способствовании исполнению гражданско-правовых обязательств в установленный срок, обеспечении достижения цели гражданско-правового взаимодействия сторон и нормального развития имущественного оборота в целом. Представляется, что суть контроля в рамках предварительного договора будет сводиться к превентивному выявлению возможных препятствий к надлежащему исполнению контрагентом принятых на себя обязательств по заключению основной сделки. Управомоченное лицо заинтересовано в такой юридической возможности еще до фактического предоставления исполнения по договору. На основании полученной в ходе проверки информации управомоченное лицо сможет заявить требование о своевременном устранении выявленных недостатков. За счет этого достигается координация и оптимизация деятельности контрагентов, обеспечивается соблюдение законных интересов участников гражданского оборота.
Как видится, верификация в рамках отношений, регулируемых предварительным договором, обеспечивает большую информационную определенность участников гражданского оборота, позволяя уменьшить риски неисполнения или ненадлежащего исполнения будущего обязательства. Такой контроль представляет собой процесс активного информационного взаимодействия. По результатам контроля стороны могут выработать разумные условия основной сделки. Справедливо замечает В.Г. Голубцов: «Так устроен рынок – информированность является конкурентным преимуществом, способом минимизации рисков и возможностью предвидения потерь» [3, c. 510].
При этом закономерно встает вопрос о правильном определении границ реализации контрольного правомочия, чтобы, с одной стороны, обеспечить надлежащий обмен информацией, не оставив без внимания случаи уклонения стороны предварительного договора от вступления в основное обязательство, с другой – не допустить необоснованного вмешательства в хозяйственную деятельность контрагента. Важно подчеркнуть, что, в отличие от публично-правового контроля, контроль участника частного отношения за соблюдением своих законных интересов не имеет установленных приемов, методов, процедур. Таким образом, конкретные условия осуществления контроля остаются на усмотрение сторон предварительного договора.
Сторонам следует согласовать процессуальные аспекты контроля (форма, сроки контроля, виды проверочных мероприятий) в предварительном договоре, поскольку в дальнейшем могут возникнуть споры о пределах такой деятельности. Так, например, применительно к договору строительного подряда, О.В. Грабко отмечает, что контроль заказчиком дополнительных вопросов, кроме тех, которые перечислены в законе или договоре строительного подряда, может быть квалифицирован как вмешательство в самостоятельную деятельность подрядчика [4, с. 45]. Предметом предварительного договора является заключение к определенному времени или при достижении определенных условий (завершении строительства, регистрации права собственности) основной сделки. При этом процесс (способ) выполнения этого условия, использования имущества, выступающего предметом основного договора, до заключения последнего относится к вопросам хозяйственной самостоятельности субъекта товарного оборота.
Определение алгоритма поведения контрагента, которое должно привести к необходимому результату, выходит за рамки гражданско-правового контроля. Такие действия управомоченного субъекта следует признать вмешательством в хозяйственную деятельность контрагента.
Участник гражданско-правового отношения не должен вмешиваться в экономические отношения контрагента с третьими лицами. Требования предоставить информацию, совершить определенные действия, не связанные с возможными препятствиями к достижению цели предварительного соглашения, следует рассматривать как недобросовестное поведение контролирующего лица.
Если по результатам проверки станет понятно, что обязанность по заключению основного договора не будет исполнена контрагентом в установленные сроки, лицо может полностью потерять интерес в продолжении данных правоотношений. На наш взгляд, в данном случае применима аналогия закона, предусматривающая возможность применения добросовестным участником гражданско-правового отношения мер оперативного воздействия. Так, согласно п. 2 ст. 715 ГК РФ, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможно, заказчик вправе отказаться от исполнения договора. Право превентивно отказаться от договора (правоотношения) является весьма разумным, позволяет обеспечить соблюдение законных интересов участника предварительного договора, не требуя ожидания формального подтверждения факта неисполнения обязательства.
В связи со сказанным считаем возможным и целесообразным предложить внести следующие изменения в п. 6 ст. 429 ГК РФ, добавив содержание нормы следующим правилом: «Участник предварительного договора может отказаться от его исполнения, если из поведения другой стороны явствует, что условия, необходимые для заключения основного договора, не будут достигнуты к сроку, установленному предварительным договором». Указанное нормативное правило, как нам видится, будет иметь еще и регулятивную функцию, стимулируя участников гражданского оборота к организации должного контроля в рамках предварительного договора, проявляя разумную инициативу.
На практике могут иметь место ситуации, когда участник предварительного договора при заключении основного соглашения отказывается подтвердить юридический статус собственника, предоставить имущество для проведения экспертизы его технического состояния. Трудности возникают в связи с тем, что при этом лицо формально может не уклоняться от основной сделки. В таком случае управомоченный субъект оказывается в ситуации, когда он не способен сделать вывод о благонадежности будущего контрагента, оценить перспективы соблюдения его интересов, правильно сформулировать условия основного договора.
Заключение же основной сделки на условиях, не соответствующих предварительному соглашению, само по себе не влечет ее недействительности. После заключения основного договора предварительный договор утрачивает юридическую силу[17]. М.И. Брагинский отмечает, что при этом предварительный договор не лишается его фактического значения. По мнению автора, содержание такого договора позволяет судить о подлинной воле сторон [1]. Однако это справедливо лишь в том случае, если спор касается определения предмета и круга существенных условий основного договора.
Предварительный договор может заключаться тогда, когда к моменту подписания основного договора от контрагента требуется выполнить определенные подготовительные мероприятия. Вместе с тем в предмет предварительного договора входит только обязательство заключить основную сделку (п. 1 ст. 429 ГК РФ), на что обращает внимание правоприменитель[18]. Определение в тексте договора этапов подготовки к заключению основного соглашения не позволяет управомоченному лицу в дальнейшем принудить должника предоставить информацию, имущество для осуществления проверки исполнения указанного требования в установленные сроки. При этом заключение будущего договора строго в предусмотренный предварительным соглашением срок может иметь принципиальное значение для соблюдения законных интересов участника гражданского оборота.
По общему правилу отказ предоставить информацию для осуществления предварительного контроля не влечет ответственность будущего контрагента. Мы уже выяснили, что нарушение условий предварительного договора, в том числе о контроле, не влечет его недействительность. Однако поскольку лиц связывает предварительный договор, в рамках которого принцип свободы договора имеет ограниченное действие, воспрепятствование управомоченному лицу в осуществлении верификации и, как следствие, в организации договорных связей, должно влечь определенные юридические последствия. Говорить при этом о добросовестности такого контрагента не приходится, поскольку его воля на установление положения правовой связанности с определенным лицом по определенному предмету была выражена при заключении предварительного договора.
Безосновательный отказ участника предварительного соглашения обеспечить контрагенту возможность осуществить контроль (предоставить необходимую информацию, имущество для проверки) следует рассматривать как недобросовестное поведение лица, уклоняющегося от вступления в основное гражданско-правовое отношение.
Кодифицированное гражданское законодательство определяет последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного соглашения (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445). Согласно указанному правилу, участник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор и возмещении причиненных ненадлежащим исполнением предварительного договора убытков. Однако возникает закономерный вопрос о том, насколько заключение сделки в принудительном порядке на указанных в судебном решении условиях в отсутствие надлежащего контроля способно в полной мере обеспечить соблюдение законных интересов участника товарного оборота. Скорее всего, лицо будет вынуждено отказаться от вступления в основное правоотношение, довольствуясь взысканием с недобросовестного контрагента причиненных уклонением убытков.
Представляется, что в современном информационном обществе исключительно при обеспечении должного информационного взаимодействия между хозяйствующими субъектами, разумной транспарентности (прозрачности) отношений, возможна надлежащая организация договорных связей, на что в свою очередь и направлен предварительный договор. Таким образом, отсутствие заинтересованности одной из сторон в информационном взаимодействии, с тем чтобы заключить будущую сделку, стоит воспринимать как отсутствие заинтересованности или даже намеренное воспрепятствование достижению цели предварительного соглашения. Допустимым, на наш взгляд, видится при данных обстоятельствах установление возможности наступления тех же юридических последствий, как при заключении о невозможности достижения цели предварительного договора в установленный срок.
Стоит заключить, что распространенность отношений с отсроченным исполнением и возникновением прав в будущем нуждается в более детальном регулировании согласно условиям современного рынка. Особое внимание при этом следует уделять вопросам контроля на стадии организационного взаимодействия участников товарного оборота, предваряющего основное гражданско-правовое отношение, что позволит минимизировать риски неисполнения или ненадлежащего исполнения будущего обязательства.
